117: 0452: BLA

ธุรกิจประกันชีวิตถือเป็นธุรกิจหนึ่งที่น่าลงทุนในระยะยาว เพราะการประกันชีวิตถือเป็นการออมรูปแบบหนึ่ง ลูกค้าของบริษัทประกันชีวิตจึงมักต้องอยู่กับบริษัทเป็นเวลานาน ทำให้บริษัทสามารถสร้างฐานให้มั่นคงขึ้นเรื่อยๆ ได้ ต่างกับธุรกิจประกันภัยซึ่งลูกค้ามัก Switch ไปมาได้ง่าย เนื่องจากมีการแข่งขันด้านราคาสูง ธุรกิจประกันชีวิตจึงมีแนวโน้มทำกำไรได้มากกว่าประกันภัย Continue reading “117: 0452: BLA”

115: 0164: HMPRO

โฮมโปร เป็นหุ้นอีกตัวหนึ่ง ที่นักลงทุนไทยน่าจะคุ้นชื่อกันบ้างแล้ว เพราะฉะนั้นบทความนี้จะขอเน้นเล่าเรื่องเก่าๆ ก็แล้วกัน (ชักแก่แล้วเรา)

โมเดลธุรกิจของโฮมโปรน่าจะเอามาจาก โฮมดีโป (Home Depot) ที่อเมริกานะครับ (ขนาดชื่อยังเลียนแบบมาเลย) นั่นก็คือ เป็นโมเดิร์นเทรดทางด้านของแต่งบ้านโดยเฉพาะ (Specialty Store) โฮมดีโป เป็นบริษัทที่ประสบความสำเร็จอย่างสูงในอเมริกา โดยเริ่มจากมนุษย์เงินเดือนสองคน ที่ลาออกจากงานมาทำแข่งกับเถ้าแก่

ด้วยความที่การแต่งบ้าน (Home Improvement) เป็น Passion อย่างหนึ่งของคนอเมริกัน และทั้งสองก็มี Passion ที่จะสร้างร้านที่เป็นเหมือนสวรรค์ของคนรักการแต่งบ้าน ธุรกิจนี้จึงโดนอย่างแรง และเติบโตได้อย่างต่อเนื่องด้วยการขยายสาขาไปจนทั่วสหรัฐฯ

แต่ในช่วงแรกที่โฮมโปรเริ่มต้นธุรกิจในไทยนั้น โฮมโปรไม่ได้ใช้โมเดลเดียวกับโฮมดีโปทั้งหมด เพราะแทนที่จะเน้น “Selections” เยอะๆ เป็นจุดขาย กลับเน้นที่ “Pricing” มากกว่า ซึ่งก็อาจเป็นเรื่อง common sense เพราะ คนไทยกำลังซื้อน้อยกว่าคนสหรัฐฯ แถมชอบของถูก บริษัทจึงพยายามแข่งขันด้านราคาเพื่อป้องกันมิให้ลูกค้าหนีไปซื้อร้านห้องแถว แต่นั่นเป็นเกมที่ร้านห้องแถวได้เปรียบ ในช่วงแรกๆ โฮมโปร จึงมี net margin ที่บางมาก ทำแล้วเท่าทุน แทบไม่มีกำไร เป็นเช่นนี้อยู่หลายปีในช่วงเริ่มต้น

ต่อมาบริษัทได้ปรับกลยุทธ์ใหม่ จาก Discount Store มาเป็น Convenient Store แทน คือ เลิกใช้ราคาถูกเป็นจุดดึงดูด แต่เน้นไปที่การมีตัวเลือกให้ลูกค้ามากๆ (เดินแล้วมีความสุข) เอาสินค้าพรีเมี่ยมเข้าร้านให้มากขึ้น แน่นอนว่า อาจจะมีลูกค้าส่วนหนึ่งที่มาเดินเลือกของที่โฮมโปร แต่ถึงเวลาซื้อก็ไปซื้อร้านเล็กๆ แทน แต่เนื่องจากสินค้าพรีเมี่ยมนั้นมีมาร์จิ้นที่ดีกว่าค่อนข้างมาก ทำให้สุดท้าย เมื่อหักค่าใช้จ่ายทุกอย่าง โฮมโปรมีมาร์จิ้นที่สูงขึ้น คือมี net margin ประมาณ 5% ซึ่งถึอว่าดีมากสำหรับธุรกิจซื้อมาขายไป จากนั้นโฮมโปรก็เริ่มดีขึ้นเป็นลำดับ

สินค้าของแต่งบ้านนั้นเป็นสินค้าที่เหมาะสำหรับการทำโมเดิร์นเทรดเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากข้อเสียของโมเดิร์นเทรดคือต้องใช้เงินลงทุนเปิดสาขาค่อนข้างมาก (high capex) แต่สินค้าของแต่งบ้านเป็นสินค้าชิ้นใหญ่ (Big Ticket Items) ดังนั้นต่อให้เอากำไรต่อชิ้นแค่ไม่กี่เปอร์เซ็นต์ แต่กำไรที่คิดเป็นจำนวนเงินจะมาก ทำให้ลงทุนเปิดร้านใหญ่ๆ แล้วคืนทุนได้เร็ว แต่นอกจากของแต่งบ้านจะเป็นของชิ้นใหญ่แล้ว retailer margin ยังสูงกว่าสินค้าอย่างอื่นอีกต่างหาก เลยยิ่งดีใหญ่ ตรงนี้เป็นจุดหนึ่งที่นักลงทุนมักจะหลงทาง เพราะเวลาไปเดินโฮมโปรจะรู้สึกว่า ทำไมคนเดินน้อยจัง จะไปรอดเหรอ (ผมเคยคิดอย่างนั้นมาแล้ว) แต่ที่จริงแล้ว ยอดซื้อต่อบิลของโฮมโปรโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ราวๆ 2, 400 บาทต่อบิล เทียบกับซูปเปอร์มารเก็ตทั่วไปจะอยู่ที่ราวๆ 600 บาทเท่านั้น ในขณะที่สินค้าของแต่งบ้านเอา Gross margin ได้ถึง 25-30% ในขณะที่ ของกินของใช้เอากำไรได้แค่ 10% เท่านั้น ดังนั้น ลูกค้าหนึ่งคนจะทำเงินให้โฮมโปรเท่ากับลูกค้าซูปเปอร์มาร์เก็ต 10 คน โฮมโปรจึงไม่จำเป็นต้องมีคนเดินแน่นร้าน

คำถามคลาสสิกอีกข้อหนึ่งเกี่ยวกับโฮมโปรก็คือ โฮมโปรจะโดนคู่แข่งเบียดตายหรือไม่ เพราะมีทั้งโฮมเวิร์ค ไทวัสดุ โกลบอล อินเด็กซ์ เอสบี อิเกียมาเปิดแข่ง เกี่ยวกับเรื่องนี้ต้องขออธิบายว่า สินค้าเกี่ยวกับบ้านนั้นแบ่งออกได้เป็นสามกลุ่มใหญ่ตามขั้นตอนของการก่อสร้างบ้าน ได้แก่ 1.สินค้าที่เกี่ยวกับโครงสร้างบ้าน เช่น อิฐ หิน ปูน ทราย เหล็กเส้น 2.สินค้าเกี่ยวกับ Home Improvement ซึ่งเป็นสินค้าส่วนใหญ่ที่โฮมโปรขายอยู่ และ 3.สินค้าเฟอร์นิเจอร์ เช่น โซฟา เป็นต้น

โกลบอลและไทวัสดุนั้นเน้นขายสินค้าหมวดแรกมากที่สุด ในขณะที่โฮมโปรนั้นเน้นขายสินค้าหมวดที่สอง ส่วนอิเกีย (รวมทั้งพวก อินเด็กซ์ เอสบี วินเนอร์ โมเดิรน์ฟอร์ม) ขายสินค้ากลุ่มที่สามเป็นหลัก ดังนั้นถ้าจะเป็นคู่แข่งกันก็ไม่ใช่คู่แข่งโดยตรง แต่ก็มีการแข่งขันกับบ้าง เพราะร้านเหล่านี้จะมีสินค้าบางส่วนที่คาบเกี่ยวกันอยู่เสมอ คู่แข่งจริงๆ ของโฮมโปรคือ โฮมเวิร์ค เท่านั้น เพราะขายสินค้าเหมือนกันมาก ช่วงแรกๆ โฮมเวิร์คเปิดตัวแรง เร่งขยายสาขามาก แต่หลังจากนั้นไม่ทราบว่าเกิดอะไรขึ้น ก็ลดการขยายสาขาลง อาจเป็นเพราะว่าปล่อยให้ โฮมโปรขยายไปก่อนจนได้สเกลแล้ว ทำให้พบว่า ตามไม่ทันแล้ว ปัจจุบันโฮมเวิร์คจึงมีเพียงแค่ 7 สาขา (อัตราการขยายสาขาลดลงมาก) เทียบกับโฮมโปร 40 สาขาแล้ว (ดูเหมือนช่วงหลังกลุ่มเซ็นทรัลจะหันมาเล่นไทวัสดุแทน) อีกประการหนึ่ง อิเกีย นั้นเน้นทำธุรกิจโดยการเปิดสาขาขนาดใหญ่แค่หนึ่งหรือสองสาขาต่อหนึ่งนครใหญ่เป็นหลัก ไม่ใช่ลักษณะของ Chain Store

อีกเรื่องหนึ่งที่นักลงทุนควรรู้ก็คือ ลูกค้าส่วนใหญ่ของโฮมโปรนั้นเป็น end-users ส่วนน้อยคือผู้รับเหมา ซึ่งจะตรงกันข้ามกับร้านประเภทบุญถาวร หรือร้านวัสดุก่อสร้างห้องแถว โดยโฮมโปรนั้นเกาะเทรนด์พฤติกรรมของผู้บริโภคที่ end-users เริ่มเป็นผู้ตัดสินใจเลือกของด้วยตัวเองแทนผู้รับเหมามากขึ้นเรื่อยๆ  ซึ่งเป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่ก่อน และอีกเรื่องหนึ่งก็คือ ปัจจุบันลูกค้าโฮมโปรเป็นลูกค้าบ้านใหม่ 30% ส่วนลูกค้า renovate บ้านเก่า 70% ซึ่งส่วนหลังยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งจะทำให้โฮมโปรรับแรงกระแทกจะ Business Cycles ได้ดีขึ้น แต่ก็หมายความว่าอัตราการเติบโตของตลาดในอนาคต น่าจะลดลงกว่าในอดีตด้วย

ในแง่โอกาสการเติบโต โฮมโปรมี 40 สาขาครอบคลุมจังหวัดใหญ่หมดแล้ว จึงเริ่มการขยายสาขาไปยังจังหวัดรอง (Second-tier) และเพิ่มสาขาย่านชานเมืองกทม.ตามการขยายตัวของเมือง ซึ่งก็น่าจะทำให้ยอดขายรวมเติบโตต่อไปได้อีกระยะหนึ่ง แต่ก็คงไม่เป็นกอบเป็นกำเท่าสมัยก่อน เพราะจังหวัดเล็กกำลังซื้อน้อย แต่ก็น่าจะเปิดไปได้อีกราว 10 สาขา (เขียนมาถึงตอนนี้ก็เริ่มงงๆ ตัวเองเหมือนกันว่าทำไมเราเพิ่งเอา HMPRO มาใส่พอร์ต 7thLTG เอาตอนช่วงท้ายๆ ของโอกาสเติบโตของบริษัทแล้วหว่า เหอๆ)

โอกาสเติบโตที่สำคัญอีกอันหนึ่งคือการไปลงทุนต่างประเทศ ซึ่งประเทศแรกที่โฮมโปรเลือกไปคือ มาเลเซีย เพราะแม้จะดูเหมือนเป็นตลาดที่อิ่มตัวแต่กลับยังไม่มีร้านที่เป็นเชนลักษณะนี้ (First Mover Advantage) นอกจากนี้ โฮมโปรยังมีวิธีเพิ่มกำไรอีกทางหนึ่งคือการเพิ่ม Gross Margin ด้วยการค่อยๆ เพิ่มสินค้า house brand ซึ่งมีมาร์จิ้นสูงกว่าเข้าไปในร้านให้มากขึ้นเรื่อยๆ ปัจจุบันอยู่ที่ราวเกือบยี่สิบเปอร์เซ็นต์ของทั้งร้านแล้ว แต่ก็ยังมีรูมให้เล่นอยู่ เพราะร้านในตลาดประเทศสามารถเพิ่มสัดส่วนของ House Brand ได้มากขึ้นสามสิบกว่าเปอร์เซ็นต์

เรื่องที่ชอบเกี่ยวกับบริษัทนี้คือเป็นบริษัทที่พูดอะไรไว้แล้วจะพยายามทำให้สำเร็จ เพราะเท่าที่ Track มา เวลาบอกเป้าต้นปีว่ารายได้จะโตกี่เปอร์เซ็นต์ ถ้าหากกลางปีเกิดปัจจัยเสี่ยง ทำให้ไม่เข้าเป้า บริษัทก็จะอัดแคมเปญกระตุ้นยอดขายสุดแรงเกิดจนเข้าเป้าได้ มีอยู่ปีหนึ่งจัดงานโฮมโปรเอ็กซ์โป แล้วเจอวิกฤตการเมืองพอดี ยอดขายไม่เข้าเป้า พอสถานการณ์จบพอดี ก็เลยเจรจาขอเช่าเวลาเพิ่มอีก 3 วัน ซึ่งค่าเช่าไม่แพงเลย เพราะไม่มีใครเช่าอยู่แล้ว และยังไงคู่ค้าก็ต้องขนของอยู่แล้วทำให้ต้นทุนเพิ่มไ่ม่มาก อัดประชาสัมพันธ์ สุดท้ายก็ได้ยอดขายที่ต้องการ ดังนั้น แม้ว่าหลายคนจะบ่นว่าบริษัทนี้ชอบแจก ESOP จนเต็มลิมิต แต่สำหรับผม ถ้าสัญญาอะไรแล้วทำได้ตลอด อยากได้ ESOP ผมให้เลยเต็มที่ ไม่ขัดข้อง เพราะดีกว่าบริษัทที่สัญญาอะไรไว้ไม่เคยทำได้เลย

อีกเรื่องหนึ่งที่ขอตั้งข้อสังเกตเอาไว้คือ สมัยก่อน Same Store Sales Growth จะไม่หรูขนาดนี้ เมื่อก่อนนี้ 5% ก็หรูสุดๆ แล้ว แต่ช่วงนี้เป็นเพราะอะไรไม่ทราบ SSS เป็นเลขสองหลักกันเลยทีเดียว เลยไม่ค่อยแน่ใจว่าจะ sustainable ขนาดไหน ถ้าอยู่ดีๆ กลับไปเป็นเหมือนเดิม คงกระทบกำไรมากทีเดียว เป็น downside risk ที่ต้องระวังครับ

114: 0456: CPF

เจริญโภคภัณฑ์อาหาร หรือ CPF มีพันธกิจหลักที่จะมุ่งไปสู่การเป็นครัวของโลก ซึ่งหมายถึงการขยายธุรกิจทั้งการส่งออกและการลงทุนด้านธุรกิจอาหารไปยังภูมิภาคต่างๆ ทั่วโลก เพื่อผลิตอาหารแต่ละชนิดจากแหล่งที่มีข้อได้เปรียบด้านวัตถุดิบในการผลิตอาหารนั้นๆ มากที่สุด แล้วส่งไปขายในประเทศที่มีความต้องการนั้นมากที่สุด Continue reading “114: 0456: CPF”

111: 0400: บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)

ชื่อเซ็นทรัล คงเป็นที่รู้จักของคนไทยทุกคนอยู่แล้ว ดังนั้นส่วนแรกที่อยากจะกล่าวถึงคือ CPN ทำอะไรบ้าง เพราะ CPN เป็นเพียงส่วนหนึ่งของกลุ่มเซ็นทรัลเท่านั้น ไม่ใช่ทั้งหมด จะได้ไม่เข้าใจผิดนะครับ

ธุรกิจของ CPN คือ การพัฒนาห้างเซ็นทรัลในส่วนของ “พลาซ่า” เป็นหลัก ปัจจุบันมี 16 สาขา (ไม่รวม ชิดลม ภูเก็ต กาดสวนแก้ว รังสิต (?) และสีลมคอมเพล็กซ์)  เพราะฉะนั้นตัว ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล (รวมทั้งห้างเซ็น) ที่อยู่ภายในห้างเซ็นทรัลจึงไม่ใช่ธุรกิจของ CPN ด้วย  (และห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลก็ไม่ได้เช่าพื้นที่จาก CPN แต่เป็นเจ้าของตึกในส่วนที่อยู่เองตั้งอยู่เลย เรียกว่า ต่างอยู่ แต่อยู่ในอาคารเดียวกัน เรื่องนี้ทำให้โล่งใจเรื่องรายการระหว่างกัน แต่ก็ทำให้เกิดความสงสัยใหม่ว่า แล้วทำไม CPN ต้องเป็นฝ่ายลงทุนสร้างที่จอดรถนะครับ อิอิ)

นอกจากส่วนพลาซ่าแล้ว CPN ยังเป็นเจ้าของพวกอาคารสำนักงานหรือเรซิเดนท์ทั้งหลายที่ตั้งอยู่ภายในโครงการของห้าง เช่น ออฟฟิศ แอท เซ็นทรัลเวิร์ด, ปิ่นเกล้าทาวเวอร์, บางนา เป็นต้น แต่ไม่รวมโรงแรมเซ็นทาราซึ่งเป็นของ CENTEL นะครับ

CPN เป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่าเหล่านี้เองทั้งหมด ยกเว้น สาขาปิ่นเกล้า (รวมออฟฟิศ) พระรามสอง และพระรามสาม ที่ CPN ได้ขาย “สิทธิการเช่าระยะยาว” ของพื้นที่เหล่านั้นให้แก่กองทุน CPNRF แล้วกลับเข้าไปถือหน่วยลงทุนของ CPNRF แทนแค่ 28% รวมทั้งรับจ้างบริหารให้กองทุนด้วย

ในส่วนของที่ดินที่เป็นที่ตั้งของห้างนั้น มีทั้งที่เป็นเจ้าของที่ดินเองหรือเช่าระยะยาวเอา แล้วแต่โครงการ ซึ่งเป็นเรื่องปกตินะครับ เพราะที่ดินทำเลดีมากๆ เจ้าของที่ดินมักไม่ยินดีจะขายขาด ถ้าอยากขึ้นห้างจริงๆ ก็ต้องเช่าระยะยาวเอานะครับ

ในแง่พื้นที่เช่า ณ สิ้นปี 53 CPN มีพื้นที่เช่ารวม 1.1 แสนตรม. ประมาณครึ่งหนึ่งเป็นการเก็บค่าเช่ารายเดือนแบบคงที่ (ปรับราคาใหม่ทุกปีตามเงินเฟ้อ) อีกหนึ่งในสี่เป็นแบบ Revenue Sharing (ส่วนใหญ่ได้แก่พวกฟู้คคอร์ท และเครือเมเจอร์) และอีกหนึ่งในสี่เป็นพวกเซ็งระยะยาวไปเลย  (พวกนี้ CPN ไม่ชอบเท่าไร เพราะควบคุมไม่ได้ Upside ก็ไม่ได้ เช่น สาขาปิ่นเกล้ามีเยอะ ทำให้ renovate ไม่ได้เต็มที่เป็นต้น)

ณ ปัจจุบัน CPN มีโครงการในอนาคตที่มีกำหนดเสร็จแน่นอนแล้วอีก 5 โครงการ คือ พระราม 9, พิษณุโลก, สุราษฏร์, อุดรเฟสสอง, เชียงใหม่เฟสติวัล เมื่อรวมกับ เชียงรายที่เพิ่งเปิดไป จะทำให้พื้นที่เช่าเพิ่มเป็น 1.5 ล้านตรม.ในปี 2013 รวมทั้งยังมีโครงการ Renovate สาขาเก่าที่ทำอยู่ เช่น ลาดพร้าว ส่วนเชื่อมต่อกับเซ็น และปิ่นเกล้า ซึ่งจะทำให้ปรับค่าเช่าขึ้นได้ด้วย ส่วนโครงการนอกเหนือจากนั้นที่มองเห็นได้อีกคือ เซ็นทรัลสวนลุมไนท์ (เช่าพื้นที่จากสนง.ทรัพย์สิน ซึ่งสนง.ทรัพย์สินชนะคดีแล้วกำลังบังคับคดีอยู่) และโครงการร่วมลงทุนสร้างห้างฯ ที่เมืองจีน ซึ่งตัดสินใจแล้วหนึ่งโครงการ (ส่วนโครงการเซ็นทรัล แอมบาสซี ตรงสถานทูตอังกฤษนั้นไม่ใช่ของ CPN นะครับ)

บางคนมองว่าเซ็นทรัลพลาซ่าเป็นธุรกิจที่แข็งแกร่งมากๆ เพราะทุกวันนี้คนเดินเซ็นทรัลกันแทบทะลัก แต่ส่วนตัวผมมองว่าจริงแค่ระดับหนึ่งเท่านั้นคือจริงในแง่ที่ว่า ทุกวันนี้ ผู้เล่นรายใหม่คงเข้ามาในธุรกิจห้างขนาดใหญ่ได้ยากแล้ว ข้อได้เปรียบสำคัญของเซ็นทรัลคือความมั่นใจของผู้เช่า เพราะเซ็นทรัลมีประวัติที่ยาวนานว่าทำโครงการแล้วไปรอดเสมอ ผู้เช่ารายใหญ่ๆ ก็กล้ามา ห้างก็มีแม่เหล็กครบ คนเดินก็อยากมาเดิน ทำให้ห้างประสบความสำเร็จได้ง่าย success breeds success (ทำเลกลับไม่ใช่สำคัญเท่าเรื่องนี้ ดู ยูเนี่ยนมอลล์ ฯลฯ เป็นตัวอย่างสิ)

แต่ถ้ามองเฉพาะผู้เล่นรายเก่าๆ ด้วยกัน CPN ก็ไม่ได้ถึงกับเป็นที่หนึ่งแบบชัดเจน เพราะผมมองว่าทุกวันนี้กลุ่มเดอะมอลล์มีศักยภาพค่อนข้างทัดเทียม เดอะมอลล์ทุกสาขาดูดีเทียบเท่าเซ็นทรัลและคนก็เยอะมากเหมือนกันด้วย และยิ่งถ้าเป็นการแข่งขันในระดับบนต้องถือว่ากลุ่มเดอะมอลล์ ไม่ได้ด้อยกว่า CPN เลย (พารากอน เอ็มโพเรียม)

แต่ธุรกิจห้างขนาดใหญ่นั้น มีข้อจำกัดมากเรื่องที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรุงเทพชั้นใน ทุกวันนี้การหาที่ดินผืนติดกันขนาดสร้างห้างขนาดใหญ่นั้นยากมากๆ จะสังเกตเห็นว่า แม้ทุกวันนี้ในวันหยุด คนกทม.จะเดินห้างเซ็นทรัลกันทะลักมาก แต่ CPN ก็ไม่สามารถได้รับประโยชน์จากตรงนี้อย่างเต็มที่ เพราะหาที่ดินขยายสาขาในทำเลที่ดีมากไม่ได้ ห้างขนาดใหญ่จึงมีข้อจำกัดในการเติบโต CPN ต้องหันไปเติบโตโดยเน้นสาขาต่างจังหวัด และการไปตปท.ทั้งที่ห้างในกทม.คนแน่นมาก

ภาวะเช่นนี้กลับเป็นโอกาสของห้างขนาดเล็ก เช่น คอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งหาพื้นที่ทำได้ง่ายกว่า ซึ่งสุดท้ายคงไม่มีใคร Dominate ตลาดนี้ได้ ซึ่งรวมทั้ง CPN ด้วย คอมมูนิตี้มอลล์จึงอาจเป็นเซ็กเมนต์ใหม่ที่มาคอยแย่งเค้กไปจากตลาดห้างขนาดใหญ่ได้

ในแง่ผลตอบแทนการธุรกิจ แม้จะดูเหมือน CPN มีอำนาจต่อรองกับผู้เช่าอย่างมหาศาล แต่ห้างก็เป็นธุรกิจที่เงินจมมาก (Capital Intensive) เพราะต้องลงทุนไปก่อนเยอะ แต่มารอเก็บค่าเช่าเป็นเบี้ยหัวแตกนานนับสิบปี ธุรกิจนี้จึงต้องอาศัยการเงินกู้เพื่อเพิ่ม ROE ให้สูงพอ แต่ก็โชคดีที่สมัยนี้ มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ CPN สามารถขายขาดห้างที่พัฒนาเสร็จแล้วเข้ากองทุน เพื่อให้คืนทุนได้เร็วกว่าการรอเก็บค่าเช่า และยังทำให้มีเงินสำหรับทำโครงการใหม่ๆ แต่วิธีนี้ก็มีข้อจำกัดเหมือนกัน เพราะจะต้องมีโอกาสลงทุนใหม่ๆ รออยู่ตลอดเวลาด้วย มิฉะนั้นขายทิ้งอย่างเดียว แล้วจะเอา Steady Income ตรงไหนมาโชว์ผู้ถือหุ้น CPN จึงต้องอยู่ในโหมดเติบโตตลอดไป ถ้าหากต้องการ utilize ประโยชน์จากการมีกองทุนให้เต็มที่

ประเด็นสำคัญอีกอันหนึ่งของธุรกิจนี้คือรับรู้ผลตอบแทนในรูปของค่าเช่า เมื่อหักค่าใช้จ่ายในการบริหารก็เหลือเป็นกำไรสุทธิ แล้วตลาดหุ้นก็รับรู้มูลค่าผ่านกำไรสุทธิอีกที ราคาหุ้นมักไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ในมือ เพราะสังเกตว่า ตอนที่ CPN ขายสิทธิการเช่า 30 ปีของเซ็นทรัลพระรามสองและพระรามสามเข้ากองทุนนั้น สามารถขายได้ถึงหนึ่งหมื่นล้านบาท ถ้าหากลองใช้มาตรฐานเดียวกันในการตีมูลค่าของทุกสาขาในปัจจุบันรวมกัน น่าจะได้มากกว่า Market Cap ของ CPN ณ ปัจจุบันที่หกหมื่นกว่าล้านอย่างมาก นั้นแสดงว่า มีมูลค่าบางส่วนที่ตลาดหุ้นไม่ได้รับรู้ แต่ถ้าจะ unlock มูลค่าทั้งหมดออกมาก็ต้องใช้วิธีขายสินทรัพย์ออกมาทั้งงหมดซึ่งก็เป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้อีก

ส่วนเรื่อง claim ประกันกรณีเซ็นทรัลเวิร์ดนั้น บริษัทได้ทำประกันไว้สองเจ้า เจ้าแรกวงเงิน 17, 000 ล้าน ครอบคลุมภัยทุกอย่างของทั้งบริษัท และอีกเจ้าวงเงิน 3, 500 ล้าน สำหรับการก่อการร้ายหรือสงครามกลางเมืองสำหรับเซ็นทรัลเวิร์ด ทั้งสองเจ้าครอบคลุมค่าเสียหายจากการขาดรายได้ด้วย ปัจจุบัน ทั้งสองเจ้าเกี่ยงกันว่าใครควรเป็นคนจ่าย บริษัทจึงจะฟ้องร้อง ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาดำเนินการ 0-5 ปี และคาดว่าจะได้รับชดใช้เต็มมูลค่า จ่ายช้าได้ดอกเบี้ยร้อยละ 7.5% ด้วย

โดยสรุป สิ่งที่ผมชอบเกี่ยวกับ CPN คือ ผมว่าเซ็นทรัลเป็นกลุ่มทุนที่อาจจะไม่ถึงกับเฉียบคมมาก แต่ว่ามีความดิ้นรนสูง ที่จะเติบโตไปเรื่อยๆ ไม่เคยหยุดอยู่กับที่ อีกทั้งมีสัญชาตญาณของการอยู่รอดสูงอีกด้วย อย่างตอนเปิดเซ็นทรัลลาดพร้าวใหม่ๆ นั้นขาดทุนต่อเนื่องถึงสิบปีเต็ม แต่ทุกวันนี้เซ็นทรัลลาดพร้าวคือขุมทรัพย์ตัวสำคัญของบริษัท [บทความแนะนำ 0047: ไนติงเกล-โอลิมปิค ]

ส่วนที่ไม่ชอบคือ ผู้ถือหุ้นใหญ่คือกลุ่มเซ็นทรัลนั้นมีธุรกิจอยู่หลายตัวก็อาจมอง CPN เป็นลูกเมียน้อยเพราะเป็น Wealth ของตระกูลในส่วนที่ร่วมหุ้นกับชาวบ้าน (มหาชน) อย่างไรก็ตามก็ว่าไม่ได้เหมือนกัน เพราะเมื่อปี 1996 CPN มี Market Cap แค่ 8900 ล้าน (ตอนนั้น SET Index 1200 กว่าจุด) แต่ตอนนี้หกหมื่นกว่าล้านแล้วจะบอกว่า กลุ่มเซ็นทรัลไม่ได้สร้าง Wealth ให้กับผู้ถือหุ้นของ CPN ก็คงว่าไม่ได้

มีทั้งข้อดีและด้อย ไม่ได้ถึงกับไร้ที่ติ แต่สาเหตุหลักที่เลือก CPN ให้เป็นหนึ่งใน 7LTG เป็นเพราะเป็นธุรกิจที่ไม่จำเป็นต้องเป็นเทพก็สามารถมองออกว่าแข็งแรงพอสมควร และมีการเติบโตที่เห็นได้ชัดเจนและไปได้เรื่อยๆ จึงน่าจะเป็นหุ้นที่เหมาะกับ average person ที่ต้องการจะเลือกหุ้นที่คิดจะโตไปด้วยกันในระยะยาวที่เหมาะที่สุดตัวหนึ่งในตลาดหุ้นไทยเลยนะครับ สรุปแล้ว ให้ B+ ครับ

(หมายเหตุ เป็นการวิเคราะห์เืพื่อการลงทุนแบบซื้อเฉลี่ยในระยะยาวจึงไม่ได้มองในแ่ง่ของราคาหุ้นที่เหมาะสม ผู้นำไปใช้จึงโปรดระวัง)

106: 0380: บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท

ทองมา วิจิตรพงศ์พันธ์ ผู้ก่อตั้ง บมจ.พฤกษา เริ่มต้นชีวิตการทำงานหลังจบ ป.ตรี วิศว จุฬา  ด้วยการเป็นวิศวกรกินเงินเดือนเหมือนคนทั่วไป หลังจากนั้นเขาก็เริ่มต้นทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้างของตัวเอง โดยใช้ทุนเริ่มต้นส่วนตัว 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นธุรกิจที่เขาพบว่า ไม่ใช่น่าทำเท่าไรนัก เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่มักกำไรปีหนึ่ง ขาดทุนอีกสองปี สลับกันไปเรื่อยๆ (ยกเว้นจะมีเส้นสายมั้ง [ผู้เขียน]) คนที่ได้กำไรคือ Developer มากกว่า

วันหนึ่ง เพื่อนคุณทองมาชวนไปดูโครงการบ้านทำให้เขาเกิดไอเดียว่า ตลาดบ้านจัดสรรดูผิวเผินแล้วเหมือนเป็นวัฏจักร แต่ที่จริงความต้องการบ้านนั้นมีอยู่มากมายตลอดเวลา เพียงแต่ผู้ซื้อไม่มีรายได้พอที่จะซื้อได้ ถ้าหากทำให้บ้านถูกลงได้ จะขายบ้านได้มหาศาล ทำให้เขาเริ่มสนใจธุรกิจนี้และเริ่มต้นจากโครงการบ้านระดับราคาทั่วไปก่อน แต่ไม่ประสบความสำเร็จ จนกระทั้งเริ่มทำโครงการบ้านราคาต่ำเป็นโครงการแรกชื่อ พฤกษา 1 ย่านรังสิต โดยจับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยเป็นหลัก จำนวนยูนิตมากๆ (พันยูนิต) เน้นราคาต่ำ ปรากฏว่า ขายดีมาก แต่เป็นเพราะคำนวณต้นทุนผิดเอง ทำให้ราคาถูก พฤกษา เลยต้องทำโครงการนั้นจนเสร็จ โดยแทบไม่ได้กำไรเลย เหนื่อยฟรี

โครงการต่อๆ มา พฤกษา ก็เน้นกลุ่มเป้าหมายเดิมอีก โดยเน้นทำโครงการทาวน์เฮ้าส์ ย่านรังสิต เน้นขายมากๆ และการควบคุมต้นทุน จุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้พฤกษามีข้อได้เปรียบอย่างชัดเจนคือ การนำเทคโนโลยีใหม่ๆ มาใช้  ที่สำคัญได้แก่ Tunneling และ Precast โดยเฉพาะ Precast นั้นพฤกษาลงทุนก่อสร้างโรงงานผนังสำเร็จโดยใช้เทคโนโลยีที่นำเข้ามาจากเยอรมันมูลค่า 650 ล้านบาท

เทคโนโลยีเหล่านี้ไม่ได้ช่วยให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างต่ำลง (สูงขึ้นด้วยซ้ำ เพราะเป็นคอนกรีตทั้งหมดแทนที่จะเป็นอิฐ) แต่มีข้อดีคือช่วยลดเวลาก่อสร้าง จากแนวราบที่ทั่วไปสร้างกัน 9 เดือนก็เหลือแค่ 4 เดือน เวลาก่อสร้างลดลงทำให้ค่าแรงต่อหน่วย (ซึ่งที่จริงแล้ว เป็นต้นทุนการก่อสร้างที่สำคัญมาก) ต่ำกว่าคู่แข่ง และยังช่วยให้บริษัทได้เปรียบในภาวะที่แรงงานขาดแคลนอีกด้วย

เวลาการก่อสร้างที่ลดลงยังช่วยประหยัดเงินทุนหมุนเวียนและดอกเบี้ยให้บริษัทอย่างมาก PS ยังสร้างความได้เปรียบให้มากขึ้นอีกด้วยการจ้างไอบีเอ็มให้มาทำระบบที่ช่วยให้บริหารวัสดุก่อสร้างแบบ Just in Time ทำให้ Days Inventory ต่ำลงอีกด้วย

ข้อได้เปรียบเรื่องต้นทุนทำให้ PS สามารถใช้กลยุทธ์ทางธุรกิจที่ง่ายมากคือ ตั้งราคาขายบ้านให้ต่ำกว่าคู่แข่งที่ขายบ้านแบบเดียวกัน ในทำเลที่ใกล้้เคียงกัน 15% เสมอ ราคาถือเป็นจุดขายที่สำคัญมากของบ้านในตลาดล่างเพราะราคาขายที่ต่ำลงอีก 1-2 แสนบาท หมายถึงลูกค้าจำนวนมหาศาลที่เดิมไม่กู้เงินซื้อบ้านได้ เพราะฐานเงินเดือนไม่ถึงจะสามารถซื้อบ้านได้ (แต่กลุ่มลูกค้าในตลาดล่างของ PS ต้องเป็น blue collar ระดับพวกหัวหน้าคนงานขึ้นไป ผู้ใช้แรงงานจริงๆ นั้นก็ยังอยู่ในตลาดบ้านเช่า)

ในช่วงตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทจนถึงราวๆ ปี 2548 นั้น รายได้ของ PS เติบโตปีละไม่ต่ำกว่า 20% ทุกปีติดต่อกันเป็นระยะเวลาที่ยาวนานมากราวกับธุรกิจนี้ไม่ใช่ธุรกิจวัฏจักร ซึ่ง PS ทำได้ง่ายๆ แค่เพียงแค่เปิดโครงการทาวน์เฮ้าส์ใหม่ในย่านรังสิตและบางบัวทองไปเรื่อยๆ เท่านั้น และยังเป็นการเติบโตที่แปลกกว่า Developer ทั่วไปที่ปกติย่ิงโตยิ่งต้องกู้เงินมากขึ้น แต่ PS เติบโตโดยใช้ Equity เป็นหลัก ยิ่งโต D/E ยิ่งต่ำลง จนปัจจุบัน PS ครองตลาดทาวน์เฮ้าส์เกิน 50% ไปแล้ว ทำให้คู่แข่งไม่สามารถเข้ามาแข่งด้วยการซื้อเทคโนโลยีแบบเดียวกันมาใช้ได้อีก เพราะจะไม่มีฐานลูกค้ารองรับ (ผู้ผลิตรายอื่นที่ใช้ Precast ทุกวันนี้เป็นเทคโนโลยีแบบ scale เล็กๆ เท่านั้น) และเหตุผลอีกอย่างหนึ่งที่ทำให้ Developer อื่นเลียนแบบ PS ได้ยากคือการที่ PS เป็น Developer ที่คุมงานก่อสร้างเอง ในขณะที่ Developer ทั่วไปจะเป็นบริษัทการตลาด ที่ว่าจ้าง prime contractor คุมงานก่อสร้าง ทำให้มีวัฒนธรรมที่ต่างกัน

ปี 2549 PS เริ่มออกจากโซนร้งสิตบางบัวทองเป็นครั้งแรกเพื่อมาแสวงหาการเติบโตใหม่ๆ ในกรุงเทพและปริมณฑลทั้งหมด และได้ขยายเซ็กเมนต์ไปเป็นตลาดกลางล่างทั้งหมดอีกด้วย โดยตั้งเป้าจะเป็น Developer อันดับหนึ่งของไทยภายในปี 2553 แทนที่  LH ซึ่งเวลานั้นมีรายได้มากกว่า PS ถึงสองเท่าตัว เกจิในวงการทั้งหุ้นและอสังหาเวลานั้นต่าง “ขำกลิ้ง” กันเป็นอันมาก เซียนหลายคนมองว่า PS ไม่มีทางโตเร็วได้ เพราะในขณะนั้นก็เป็นอันดับสองของวงการแล้ว แต่กลายเป็นการมองที่ผิดพลาด เพราะหลังจากนั้น พฤกษากลับโตเร็วกว่าอดีต ทำให้กลายเป็นแซง LH ได้ในปี 2552 ซึ่งเร็วกว่าเป้าหมายที่วางไว้ถึงหนึ่งปี ทำเอาเกจิทั้งหลายหน้าแตกไปตามๆ กัน (ทั้งเจ็บและอาย)

ผมคิดที่ PS ทำเช่นนั้นได้เป็นเพราะ ก่อนหน้านี้ PS ไม่เคยออกจากโซนรังสิตบางบัวทองมาก่อนเลยแต่ก็สามารถขายได้ปีละ 8 พันล้านบาทแล้ว ในขณะที่ Developer อื่นขยายตัวจนเต็ม กทม.มาตั้งแต่เปิดบริษัทแล้ว ก็ยังขายได้ไม่ถึง 8 พันล้าน (ยกเว้น LH, SIRI) ดังนั้นเมื่อ PS ออกจากโซนรังสิต ก็เพียงแค่ replicate กลยุทธ์เดิม กับ area ใหม่ ที่ใหญ่กว่าเดิมมาก PS จึงมีช่องว่างให้เติบโตได้อย่างมหาศาล โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวราคา 1-3 ล้านบาทซึ่งราคาขายก็มีผลไม่น้อยเหมือนกัน แต่ PS ไม่เคยเข้าสู่ตลาดนี้มาก่อนจึงกินส่วนแบ่งตลาดบ้านเดี่ยวได้อย่างรวดเร็วมากจนปัจจุบันอยู่ที่ 20% แล้ว

PS มองว่า ใน 2-3 ปีข้างหน้า กรุงเทพและปริมณฑลจะยังเป็นฐานให้สามารถเติบโตได้อีกในอัตรา 25% ต่อปีก่อนที่จะเริ่มเล็กเกินไปสำหรับ PS ที่จะโตมากๆ (ซึ่งอันนี้ก็ต้องจับตาดูกันต่อไปว่าจะเป็นไปตามนั้นหรือไม่)

ส่วนตลาดคอนโดฯ นั้น PS ก็เข้าไปด้วย เพื่อให้แน่ใจว่าถ้าพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไปซื้อคอนโดมากขึ้นในอนาคต PS จะไม่ได้หลุดออกจากตลาด แต่ในแง่กลยุทธ์แล้ว PS ไม่ได้มีข้อได้เปรียบที่ชัดเจน ความเป็น engineering-centric ยังทำให้การตลาดกลายเป็นจุดอ่อนที่สำคัญของ PS อีกด้วย อย่างไรก็ตามในช่วงสองปีที่ผ่านมา PS มีการพัฒนาเรื่องการตลาดอย่างรวดเร็วมาก ซึ่งแม้ว่าอาจจะไม่เพียงพอที่จะทำให้ PS โดดเด่นในตลาดคอนโดได้ แต่ก็น่าจะทำให้ PS สามารถเกาะกลุ่มในระดับเฉลี่ยไปได้ อนาคตที่แท้จริงของ PS ยังน่าจะเป็นตลาดบ้านเดี่ยวที่ยังเหลือทำเลใหม่ๆ ในเล่นอีกและตลาดทาวน์เฮ้าส์ที่เริ่มมีสัญญาณกลับมาเติบโตใหม่อยู่เช่นเดิม

PS กำลังพยายามเจาะตลาดต่างประเทศ เช่น เวียดนาม มัลดีฟส์ และอินเดีย เพื่อเตรียมไว้เป็นฐานสำหรับการเติบโต หลังจากกรุงเทพและปริมณฑลจะเริ่มเล็กเกินไปในอีก 3 ปีข้างหน้า ซึ่งการเจาะตลาดต่างประเทศต้องใช้เวลาเตรียมตัวล่วงหน้าหลายปี ขณะนี้ PS เริ่มมียอดขายโครงการแรกในมัลดีฟส์แล้ว แต่ก็ยังเป็นสัดส่วนที่เล็กมากๆ เมื่อเทียบกับรายได้รวมของบริษัท บังกาลอร์ก็เป็นอีกเมืองหนึ่งที่มีลุ้น ส่วนมุมไบกับเวียดนามนั้นอาจต้องรออีกสักพัก เนื่องจากความยากในการจัดหาที่ดิน กลยุทธ์ที่บริษัทใช้ในการบุกตลาดต่างประเทศคือ การมองหาเซ็กเมนต์ใหม่ๆ ที่น่าจะมีความต้องการแฝงอยู่ แต่ยังไม่มีใครทำมาก่อน และเป็นเซ็กเมนต์ที่บริษัทสามารถใช้การควบคุมต้นทุนของบริษัทมาเป็นจุดแข็งได้ เช่น Tunneling และ Precast แบบหน้าไซด์งาน เพราะในช่วงแรกคงยังไม่สามารถสร้างโรงงาน Precast ในประเทศเหล่านี้ได้ทันที เพราะลูกค้ายังน้อยเกินไป ตลาดตปท.ยังไม่น่าจะมีผลต่อรายได้รวมของบริษัทเลยในช่วง 3 ปีข้างหน้านี้

สำหรับปี 2554 นั้นเป็นปีที่ยากของกลุ่มอสังหาฯ เพราะการที่มาตรการภาครัฐฯ หมดลง ทำให้บริษัทต้องกลับมามีค่าใช้จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งเท่ากับ 3-4% ของรายได้ หรือประมาณ 30% ของกำไรเลยทีเดียว เท่ากับว่าการขายได้มากขึ้น 30% ก็แค่ทำให้กำไรเท่าเดิมได้เท่านั้น แต่เนื่องจากราคาบ้านที่สูงขึ้นเนื่องจากต้นทุนสูงขึ้น ประกอบกับมาตรการภาษีที่ดึงความต้องการล่วงหน้าไปแล้ว ทำให้แค่การทำรายได้ให้เท่าเดิม ก็ยังยากเลย ในส่วนของ PS เองนั้นปีที่แล้ว ยอดจองก็ทะลุเป้าไปมาก (+70%) ทำให้ยากมากที่ยอดจองของ PS จะสูงกว่าปีก่อน บริษัทจึงตั้งเป้าการเติบโตของยอดขายปี 54 ไว้เพียง 8% เท่านั้น (แต่ยังคงเป้าหมาย 3 ปีไว้ที่ 25% ต่อปีเหมือนเดิม) ส่วนเป้ารายได้คือ +37% เพราะยอดจองปีที่แล้วที่สูงมากจะกลายเป็นรายได้ในปีนี้ทำให้บรรลุได้ไม่ยาก บริษัทยังเริ่มรุกเข้าไปในตลาดจังหวัดด้วย เพื่อเป็นการหาตลาดมาทดแทนตลาดกทม.ปีนี้ซึ่งน่าจะค่อนข้างอืด ทั้งที่ตลาด ตจว.ไม่ใช่เป้าหมายระยะยาวของบริษัทเพราะเป็นตลาดที่เล็กมาก ทุกจังหวัดรวมกันเล็กกว่ากทม.และปริมณฑลถึง 5 เท่า จึงไม่ค่อยมีประโยชน์ที่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง PS จะเข้าไปเพื่อแสวงหาการเติบโต)