134: 0450: กลยุทธ์หุ้น

เมื่อเดือนที่แล้ว ผมไปเป็นวิทยากรที่ห้องสมุดมารวย ชั้นล่างของอาคารตลาดหลักทรัพย์ฯ เรื่องเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในหุ้นมาครับ ที่นี่มีการจัดสัมมนาอย่างสม่ำเสมอและส่วนใหญ่ก็เป็นงานที่บุคคลทั่วไปสามารถเข้าฟังได้ฟรีด้วย ใครที่สนใจเรื่องการออมและการลงทุนน่าจะหาโอกาสไปเพิ่มพูนความรู้กันนะครับ Continue reading “134: 0450: กลยุทธ์หุ้น”

131: 0437: เหตุผลที่คนซื้อทองคำ

ช่วงนี้ใครๆ ก็ซื้อทองคำกัน แต่ด้วยคำอธิบายที่แตกต่างกันออกไป

บางคนบอกว่า ทองคำน่าซื้อเพราะทองคำเป็นสินทรัพย์ที่ช่วยปกป้องเราจากเงินเฟ้อได้ อันนี้ว่ากันตามตำรา

แต่ถ้าลองใช้เหตุผลนี้อธิบายสถานการณ์ปัจจุบันก็ดูไม่ค่อยสมเหตุผลเท่าไร เพราะเวลานี้เงินเฟ้อทั่วโลกไม่ใช่เรื่องที่ตลาดกังวลเท่าไรนัก ตรงกันข้าม เศรษฐกิจโลกที่ดูอ่อนแอ เพราะปัญหาการว่างงานในสหรัฐฯ และปัญหาวิกฤตหนี้ยุโรป ทำให้ราคาสินค้้า ไม่ใช่เรื่องน่ากังวลนัก เงินเฟ้อของประเทศพัฒนาแล้ว น่าจะทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ เงินเฟ้อจึงไม่น่าเป็นเหตุผลที่ใช้อธิบายการพุ่งขึ้นของราคาทองคำในเวลานี้ได้

ยิ่งถ้าดูอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรระยะยาวในสหรัฐฯ ในเวลานี้ประกอบก็ยิ่งตอกย้ำว่า ตลาดไม่ได้กังวลเรื่องเงินเฟ้อ เพราะพันธบัตรสหรัฐฯ อายุ 10 ปีให้ผลตอบแทนราว 2% เท่านั้น ปกติแล้วตัวเลขนี้ย่อมสะท้อนเงินเฟ้อในอนาคตที่ตลาดคาดการณ์ เพราะเจ้าหนี้ย่อมต้องการดอกเบี้ยอย่างน้อยเท่ากับเงินเฟ้อ เพื่อไม่ให้ปล่อยกู้ไปแล้วขาดทุน  การที่ผลตอบแทนพันธบัตรระยะยาวต่ำมากขนาดนี้จึงแสดงว่า ตลาดไม่เชื่อว่า เงินเฟ้อจะเป็นเรื่องน่ากังวลไปอีกนาน

เหตุผลอย่างอื่นที่ได้ยินบ่อยรองลงมาคือ ทองคำแพงเนื่องจากคนจีนและอินเดียรวยขึ้น เพราะเศรษฐกิจเขาโตไว ความต้องการซื้อทองคำมาเป็นเครื่องประดับของสองประเทศนี้จึงสูงขึ้นทุกปีตามระดับรายได้ ส่งผลให้ความต้องการทองคำทั่วโลกสูงขึ้น

คำอธิบายนี้อาจมีส่วนจริงอยู่บ้าง แต่ถ้าดูจากตัวเลขอุปสงค์อุปทานของทองคำโลกในเวลานี้แล้ว ไม่น่าจะมีผลมากนัก เพราะที่จริงแล้ว การซื้อทองคำเพื่อใช้เป็นเครื่องประดับทั่วโลกกลับกำลังอยู่ในช่วงขาลงตั้งแต่ปี 2007 ที่ 2, 405 ตัน ลงมาเหลือแค่ 2, 060 ตันในปี 2010 เท่านั้น ในขณะที่อุปทานของทองคำทั่วโลกกลับอยู่ในช่วงขาขึ้นจาก 3, 471 ตันในปี 2, 007 กลายเป็น 4, 108 ตันในปี 2010 อีกต่างหาก ทำให้ในปี 2010 อุปทานของทองคำมีมากกว่าอุปสงค์ที่ 3, 812 ตันเสียอีก (ข้อมูลจาก goldratefortoday.org)

แปลว่า โลกของเรากำลังผลิตทองคำได้เกินความต้องการซื้อเสียด้วยซ้ำ

ที่ความต้องการซื้อทองคำเพื่อเป็นเครื่องประดับไม่ได้เพิ่มขึ้นในเวลานี้น่าจะเป็นเพราะ ราคาที่สูงขึ้นอย่างมากของมันทำให้คนซื้อทองคำใส่น้อยลง (ทั้งที่อยากได้มากขึ้น) เพราะว่ามันแพง ในเวลาเดียวกัน ราคาที่แพงขึ้นก็จูงใจให้มีคนนำทองคำเก่ามารีไซเคิล เพื่อขายในตลาดกันมากขึ้นด้วย สรุปแล้ว การอ้างว่าทองคำแพงขึ้นความต้องการซื้อทองเป็นเครื่องประดับสูงขึ้นนั้น ก็ยังเป็นคำตอบที่ยิงไม่โดนอีกเหมือนกัน

คำอธิบายที่ฟังแล้วเข้าท่ามากที่สุดเท่าที่ได้ยินมา น่าจะเป็นแนวคิดที่บอกว่า ทองคำมีราคาสูงเพราะปัญหาวิกฤตเงินกระดาษเป็นหลัก

แนวคิดนี้บอกว่า ความน่าเชื่อถือที่ลดลงของทั้งเงินดอลล่าร์และยูโรเนื่องมาจากการก่อหนี้ที่สูงมากของทั้งสองภูมิภาค ทำให้ผู้คนมั่นใจในเงินสองสกุลนี้ลดลง ทำให้บรรดาเศรษฐีทั้งหลาย สถาบันการเงิน กองทุน หรือประเทศอาหรับที่ค้าน้ำมัน รวมไปถึงธนาคารกลางของประเทศทั้งหลาย ต้องมองหาที่เก็บเงินใหม่ ซึ่งทองคำก็เป็นหนึ่งในทางเลือกนั้น ทองคำจึงต้องมีราคาสูงขึ้นเมื่อเทียบกับเงินดอลล่าร์และยูโร

เหตุผลนี้ฟังดูเข้าท่าที่สุด เพราะหลายปีที่ผ่านมา เมื่อสหรัฐฯ เริ่มมีปัญหาขาดดุลการค้าในระดับที่รุนแรงมากขึ้น สินทรัพย์อื่นทุกชนิดที่ใช้เก็บความมั่งคั่งได้ต่างก็มีราคาสูงขึ้นกันทั่วหน้า ไม่ว่าจะเป็นเงินสกุลอื่นๆ ไม่ใช่เฉพาะทองคำอย่างเดียวเท่านั้น

ปัญหาอย่างหนึ่งก็คือว่า เมื่อคนจำนวนมากต้องการออกจากเงินสกุลใหญ่ๆ อย่างดอลล่าร์ และยูโร แต่สินทรัพย์ทางเลือกอย่างอื่นไม่ดีมีปริมาณมากพอที่จะรองรับความต้องการนี้ได้ทั้งหมด โอกาสที่ราคาสินทรัพย์เหล่านี้จะพุ่งขึ้นมากเกินไป เพราะความขาดแคลนนั้น ย่อมเป็นไปได้มาก ดังนั้นหากเหตุผลหลักที่ทำให้ทองคำแพงมาจากวิกฤตเงินกระดาษ แทนที่จะมาจากเหตุผลในตัวของทองคำเองที่มีค่ามากขึ้น สักวันหนึ่งราคาทองคำก็อาจกลับสู่ระดับปกติที่เป็นพื้นฐานของตัวมันเองจริงๆ เมื่อปัญหาวิกฤตเงินกระดาษคลี่คลายลง

คำพูดหนึ่งที่ผมได้ยินบ่อยสำหรับคนที่ชอบซื้อทองคำคือ ทองคำน่าซื้อ เพราะซื้อแล้วไม่ขาดทุน เพราะราคามีแต่ขึ้น ถ้าซื้อแล้วตกลงมาก็ให้ทนถือไว้ สุดท้ายแล้วก็จะกลับมาแพงขึ้นได้อีก ผมว่าแนวคิดนี้เป็นแนวคิดที่อันตราย เพราะในยุคหนึ่งทองคำก็เคยแพงขึ้นจากร้อยกว่าเหรียญไปเป็นหกร้อยกว่าเหรียญในเวลาแค่ปีเดียว ด้วยเหตุผลเรื่องวิกฤตสงครามอิรัก-อิหร่าน แต่พอวิกฤตการณ์คลี่คลาย ราคาทองคำก็ร่วงกลับลงไปเหลือแค่สองร้อยกว่าเหรียญอย่างรวดเร็ว ถ้าใครซื้อไว้ที่หกร้อยกว่าเหรียญในตอนนั้น แล้วคิดว่าถือไว้เรื่อยๆ ก็จะกลับขึ้นไปใหม่ได้เอง เขาเหล่านั้นต้องรอคอยนานถึง 25 ปีเลยทีเดียว กว่าทองคำจะกลับมาที่หกร้อยกว่าเหรียญได้อีกครั้ง (ปี 1974-2004)

ที่จริงการคิดว่าราคาทองคำในเวลานี้จะเพิ่มขึ้นไปได้อีกเรื่อยๆ นั้น เป็นความคิดที่สมเหตุสมผลอยู่ไม่น้อย เพราะปัญหาหนี้ในประเทศที่พัฒนาแล้วในเวลานี้ยังไม่มีวี่แววว่าจะลดลงได้อย่างไร แต่ก็อย่าถึงขั้นปักใจเชื่อเลยครับว่า ทองคำซื้อแล้วไม่มีทางขาดทุน เพราะถ้วันหนึ่งหากเกิดเหตุการณ์ที่เหนือความคาดหมายของตลาด ทำให้วิกฤตเงินกระดาษสามารถคลี่คลายลงได้ ราคาทองคำก็สามารถกลับสู่ระดับที่เป็นพื้นฐานที่แท้จริงของตัวมันเองแบบค้านสายตากรรมการ

129: 0444: หุ้นธนาคาร

ตั้งแต่จำความได้เหมือนผมจะไม่เคยเขียนถึงหุ้นธนาคารพาณิชย์เลย โดยส่วนตัวไม่ค่อยได้ลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้ เพราะมีความเชื่อว่าสมัยนี้วิกฤตเกิดบ่อย เวลามีวิกฤตทีไรสถาบันการเงินมักโดนก่อนเสมอ เลยไม่ค่อยอยากคิดอะไรยาวๆ กับหุ้นกลุ่มนี้นัก Continue reading “129: 0444: หุ้นธนาคาร”

125: 0369: in search of SET fair value

คงเป็นเรื่องที่ดีไม่น้อย ถ้าหากเราสามารถหา Fair Value ที่เหมาะสมของดัชนีตลาดหุ้น โดยเฉพาะ ดัชนี SET ได้ด้วย จะได้ใช้ในการตัดสินใจซื้อ LTF/RMF หรือ แม้แต่เวลาที่เราอยากซื้อหุ้นรายตัว จะได้ดูประกอบด้วยว่า นักลงทุนในตลาดโดยรวมเวลานั้น bullish หรือ bearish แค่ไหน Continue reading “125: 0369: in search of SET fair value”

118: 0453: สิงหาคม 2011

ตลาดหุ้นดูเหมือนจะผันผวนขึ้นอย่างชัดเจน หลังจาก S&P ประกาศลดอันดับความน่าเชื่อถือพันธบัตรสหรัฐฯ ลงจากระดับสูงสุด ซึ่งถือว่าเป็นครั้งแรกในรอบกว่าเก้าสิบปีเลยทีเดียว ผสมโรงกับตัวเลขปรับปรุงใหม่ที่บ่งชี้ว่าการฟื้นตัวของสหรัฐฯ ในช่วงที่ผ่านมากลับไม่ได้สูงอย่างที่คิด โดยครึ่งปีแรกของ 2011 เติบโตได้เพียง 0.8% ต่อปีเท่านั้น ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำเกินไป และทำให้โอกาสที่เศรษฐกิจอาจกลับไปถดถอยในอนาคตอันใกล้เป็นไปได้สูงขึ้น Continue reading “118: 0453: สิงหาคม 2011”

112: 0405: การออมเพื่อเกษียณต้องออมในหุ้นด้วยเสมอ

แนวคิดออมเงินเพื่อให้เกษียณได้อย่างสุขสบาย สำหรับคนธรรมดาทั่วไป ที่ไม่ได้เกิดคาบช้อนเงินช้อนทองมาเกิดนั้น ดูเหมือนจะต้องออมโดยมีเงินออมส่วนหนึ่งอยู่ในตลาดหุ้นด้วยเท่าน้ัน มิฉะนั้นจะเป็นเรื่องที่ไม่มีทางเป็นไปได้เลย ผมจะลองคำนวณให้ดูเป็นตัวอย่างนะครับ

ผมจะลองสมมติตัวอย่างของ Typical Person คนหนึ่ง ที่จบปริญญาตรี แล้วก็ทำงานในองค์กรเอกชนไปเรื่อยๆ ตั้งแต่อายุ 22 ยัน 60 ปี และตำแหน่งสุดท้ายในองค์กรคือ mid-level manager นะครับ

เรื่องนี้ทุกอย่างขึ้นอยู่กับสมมติฐานว่าต้องพยายามทำให้ realistic ที่สุด เริ่มต้นด้วยเงินเดือน Start ซึ่งผมตั้งไว้ที่ 10, 000 บาท ซึ่งน่าจะพอเป็นไปได้สำหรับ คนจบปริญญาตรี เริ่มทำงานเมื่ออายุ 22 และเกษียณเมื่ออายุ 60 ก็แสดงว่า Mr.Typical มีเวลาออมเงิน 38 ปีนะครับ

สมมติฐานต่อมาที่ยากคือ อัตราการขึ้นเงินเดือนตลอดช่วงวัยทำงาน ในช่วงชีวิตของคนเรามักขึ้นเงินเดือนเป็นขั้นๆ ไม่ใช่อัตราที่คงที่ทุกปี เช่นปีไหนในขีวิตที่ได้เลื่อนตำแหน่ง ก็อาจจะได้ขึ้นเยอะหน่อย แต่ปีอื่นๆ ก็คงขึ้นแบบทีละนิด ทำให้การใส่สมมติฐานค่อนข้างยุ่งยาก อย่างไรก็ตาม ผมเลือกใช้วิธีใส่อัตราการขึ้นเงินเดือนแบบคงที่ที่ 6% ต่อปีดู แล้วเช็คดูว่า เงินเดือนสุดท้ายตอนที่เกษียณจะเป็นเท่าไร สมเหตุผลรึเปล่า ปรากฏว่า ตอน 60 Mr.Typical จะได้เงินเดือนประมาณ 91, 500 บาท ซึ่งก็ถือว่าสมเหตุผลสำหรับผู้จัดการ เมื่อผมลอง cross check ดูจากพวกแบบสำรวจเงินเดือนนะครับ

ตำราการเงินมักแนะนำว่า คนเราควรออมเงินหนึ่งในสามของรายได้ทุกเดือน ดังนั้น Mr.Typical ของเราก็จะกันเงินเดือนไว้ 1 ใน 3 ของทุกปีตลอดชีวิตเพื่อการออมเพื่อวัยเกษียณ ตามคำแนะนำทางการเงินเปี๊ยบ

ทีนี้ลองมาตั้งเป้าหมายสุดท้ายดูว่า เขาควรมีเงินเก็บเท่าไรเมื่อถึงปีเกษียณ ตามตำราเขาบอกว่า คนเราควรมี passive income เท่ากับ 50% ของเงินเดือนสุดท้าย นั่นก็คือประมาณ 45, 750 บาท จึงจะเกษียณได้อย่างมั่นคง ถ้าเช่นนั้น สมมติว่าเมื่อ Mr.Typical อายุครบ 60 เขาจะย้ายเงินออมทั้งหมดที่ได้ของเขา (ไม่ว่าเขาจะออมไว้ที่ไหนมาก่อน) เข้าพันธบัตรรัฐบาลให้หมด เพื่อความมั่นคงสูงสุด ในวัยที่ทำงานหนักไม่ไหวแล้ว แล้วก็รอรับดอกเบี้ยจากพันธบัตรให้ได้เท่ากับ 45, 750 บาทต่อเดือน พอดี

เป้าหมายนี้จะต้องมีการกำหนดสมมติฐานเรื่องอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรด้วย ซึ่งการคาดเดาอัตราดอกเบี้ยในเวลานั้นคงเป็นเรื่องยากเกินคาดการณ์ แต่คิดว่าร้อยละ 3% ต่อปี น่าจะสมเหตุผมและอนุรักษ์มากพอ ลองคำนวณกลับเข้าไปจะได้ว่า เมื่ออายุ 60 ปี Mr.Typical จะต้องมีเงินออมประมาณ 18.3 ล้านบาท เพื่อนำไปซื้อพันธบัตร เขาจึงจะมี passive income 45750 บาทต่อเดือน ตามเป้าหมายที่ต้องการนี้ได้

ได้สมมติฐานทุกอย่างมาครบแล้ว ลองใช้ Excel คำนวณดูโดยใช้สูตร IRR จะพบว่า ในการออมเงิน 38 ปี ตามแผนนั้น Mr.Typical จะต้องทำผลตอบแทนของเงินออมเฉลี่ยให้ได้ 7.5% ต่อปี ถึงจะบรรลุเป้าหมายการเงินได้

ตัวเลขผลตอบแทนเฉลี่ย 7.5% ต่อปีนี้ นับว่าไม่มีทางเป็นไปได้เลยสำหรับการลงทุนในตราสารหนี้ เพราะฉะนั้น แนวคิดเรื่องการออมเงินเพื่อวัยเกษียณจะเป็นไปได้ก็ต่อเมื่อมีการออมเงินส่วนหนึ่งไว้ในตลาดหุ้นด้วยเท่านั้น ถือเป็น a must สำหรับ typical person ทุกคนเลยครับ อาจไม่จำเป็นต้องออมไว้ในหุ้นทั้งหมด แต่อย่างน้อยจะต้องมีส่วนหนึ่งเสมอ เพื่อให้เฉลี่ยผลตอบแทนของทั้งพอร์ตแล้วได้ 7.5% ต่อปี ตามเป้าหมาย

โปรดสังเกตว่า เวลาทดสอบสมมติฐาน ผมไม่ได้คำนึงถึงเรื่องเงินเฟ้อเลย ซึ่งทำได้ครับ เพราะเป้าหมายที่เรากำหนดก็มองเป็นมูลค่าเงินในปัจจุบันด้วยเหมือนกัน (ได้ดอกเบี้ยเดือนละ 4 หมื่นกว่าบาทน่าจะพอใช้สำหรับมูลค่าเงินสมัยนี้) ในการวางแผนการออมจึงใช้เป็นค่าเงินปัจจุบันด้วยนะครับ ไม่ผิดครับ

ส่วนใครบังเอิญเริ่มต้นออมช้าหรือฐานเงินเดือนต่ำกว่า Mr.Typical ก็คงต้องเพิ่มสัดส่วนการออมต่อเดือนให้มากหน่อย ถ้าใครจะลอง plug-in สมมติฐานใหม่ให้ตรงกับของกรณีของตัวเองดู ก็ลองดาวน์โหลดไฟล์ Excel ของผมไปดูได้นะครับ

111: 0400: บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)

ชื่อเซ็นทรัล คงเป็นที่รู้จักของคนไทยทุกคนอยู่แล้ว ดังนั้นส่วนแรกที่อยากจะกล่าวถึงคือ CPN ทำอะไรบ้าง เพราะ CPN เป็นเพียงส่วนหนึ่งของกลุ่มเซ็นทรัลเท่านั้น ไม่ใช่ทั้งหมด จะได้ไม่เข้าใจผิดนะครับ

ธุรกิจของ CPN คือ การพัฒนาห้างเซ็นทรัลในส่วนของ “พลาซ่า” เป็นหลัก ปัจจุบันมี 16 สาขา (ไม่รวม ชิดลม ภูเก็ต กาดสวนแก้ว รังสิต (?) และสีลมคอมเพล็กซ์)  เพราะฉะนั้นตัว ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล (รวมทั้งห้างเซ็น) ที่อยู่ภายในห้างเซ็นทรัลจึงไม่ใช่ธุรกิจของ CPN ด้วย  (และห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลก็ไม่ได้เช่าพื้นที่จาก CPN แต่เป็นเจ้าของตึกในส่วนที่อยู่เองตั้งอยู่เลย เรียกว่า ต่างอยู่ แต่อยู่ในอาคารเดียวกัน เรื่องนี้ทำให้โล่งใจเรื่องรายการระหว่างกัน แต่ก็ทำให้เกิดความสงสัยใหม่ว่า แล้วทำไม CPN ต้องเป็นฝ่ายลงทุนสร้างที่จอดรถนะครับ อิอิ)

นอกจากส่วนพลาซ่าแล้ว CPN ยังเป็นเจ้าของพวกอาคารสำนักงานหรือเรซิเดนท์ทั้งหลายที่ตั้งอยู่ภายในโครงการของห้าง เช่น ออฟฟิศ แอท เซ็นทรัลเวิร์ด, ปิ่นเกล้าทาวเวอร์, บางนา เป็นต้น แต่ไม่รวมโรงแรมเซ็นทาราซึ่งเป็นของ CENTEL นะครับ

CPN เป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่าเหล่านี้เองทั้งหมด ยกเว้น สาขาปิ่นเกล้า (รวมออฟฟิศ) พระรามสอง และพระรามสาม ที่ CPN ได้ขาย “สิทธิการเช่าระยะยาว” ของพื้นที่เหล่านั้นให้แก่กองทุน CPNRF แล้วกลับเข้าไปถือหน่วยลงทุนของ CPNRF แทนแค่ 28% รวมทั้งรับจ้างบริหารให้กองทุนด้วย

ในส่วนของที่ดินที่เป็นที่ตั้งของห้างนั้น มีทั้งที่เป็นเจ้าของที่ดินเองหรือเช่าระยะยาวเอา แล้วแต่โครงการ ซึ่งเป็นเรื่องปกตินะครับ เพราะที่ดินทำเลดีมากๆ เจ้าของที่ดินมักไม่ยินดีจะขายขาด ถ้าอยากขึ้นห้างจริงๆ ก็ต้องเช่าระยะยาวเอานะครับ

ในแง่พื้นที่เช่า ณ สิ้นปี 53 CPN มีพื้นที่เช่ารวม 1.1 แสนตรม. ประมาณครึ่งหนึ่งเป็นการเก็บค่าเช่ารายเดือนแบบคงที่ (ปรับราคาใหม่ทุกปีตามเงินเฟ้อ) อีกหนึ่งในสี่เป็นแบบ Revenue Sharing (ส่วนใหญ่ได้แก่พวกฟู้คคอร์ท และเครือเมเจอร์) และอีกหนึ่งในสี่เป็นพวกเซ็งระยะยาวไปเลย  (พวกนี้ CPN ไม่ชอบเท่าไร เพราะควบคุมไม่ได้ Upside ก็ไม่ได้ เช่น สาขาปิ่นเกล้ามีเยอะ ทำให้ renovate ไม่ได้เต็มที่เป็นต้น)

ณ ปัจจุบัน CPN มีโครงการในอนาคตที่มีกำหนดเสร็จแน่นอนแล้วอีก 5 โครงการ คือ พระราม 9, พิษณุโลก, สุราษฏร์, อุดรเฟสสอง, เชียงใหม่เฟสติวัล เมื่อรวมกับ เชียงรายที่เพิ่งเปิดไป จะทำให้พื้นที่เช่าเพิ่มเป็น 1.5 ล้านตรม.ในปี 2013 รวมทั้งยังมีโครงการ Renovate สาขาเก่าที่ทำอยู่ เช่น ลาดพร้าว ส่วนเชื่อมต่อกับเซ็น และปิ่นเกล้า ซึ่งจะทำให้ปรับค่าเช่าขึ้นได้ด้วย ส่วนโครงการนอกเหนือจากนั้นที่มองเห็นได้อีกคือ เซ็นทรัลสวนลุมไนท์ (เช่าพื้นที่จากสนง.ทรัพย์สิน ซึ่งสนง.ทรัพย์สินชนะคดีแล้วกำลังบังคับคดีอยู่) และโครงการร่วมลงทุนสร้างห้างฯ ที่เมืองจีน ซึ่งตัดสินใจแล้วหนึ่งโครงการ (ส่วนโครงการเซ็นทรัล แอมบาสซี ตรงสถานทูตอังกฤษนั้นไม่ใช่ของ CPN นะครับ)

บางคนมองว่าเซ็นทรัลพลาซ่าเป็นธุรกิจที่แข็งแกร่งมากๆ เพราะทุกวันนี้คนเดินเซ็นทรัลกันแทบทะลัก แต่ส่วนตัวผมมองว่าจริงแค่ระดับหนึ่งเท่านั้นคือจริงในแง่ที่ว่า ทุกวันนี้ ผู้เล่นรายใหม่คงเข้ามาในธุรกิจห้างขนาดใหญ่ได้ยากแล้ว ข้อได้เปรียบสำคัญของเซ็นทรัลคือความมั่นใจของผู้เช่า เพราะเซ็นทรัลมีประวัติที่ยาวนานว่าทำโครงการแล้วไปรอดเสมอ ผู้เช่ารายใหญ่ๆ ก็กล้ามา ห้างก็มีแม่เหล็กครบ คนเดินก็อยากมาเดิน ทำให้ห้างประสบความสำเร็จได้ง่าย success breeds success (ทำเลกลับไม่ใช่สำคัญเท่าเรื่องนี้ ดู ยูเนี่ยนมอลล์ ฯลฯ เป็นตัวอย่างสิ)

แต่ถ้ามองเฉพาะผู้เล่นรายเก่าๆ ด้วยกัน CPN ก็ไม่ได้ถึงกับเป็นที่หนึ่งแบบชัดเจน เพราะผมมองว่าทุกวันนี้กลุ่มเดอะมอลล์มีศักยภาพค่อนข้างทัดเทียม เดอะมอลล์ทุกสาขาดูดีเทียบเท่าเซ็นทรัลและคนก็เยอะมากเหมือนกันด้วย และยิ่งถ้าเป็นการแข่งขันในระดับบนต้องถือว่ากลุ่มเดอะมอลล์ ไม่ได้ด้อยกว่า CPN เลย (พารากอน เอ็มโพเรียม)

แต่ธุรกิจห้างขนาดใหญ่นั้น มีข้อจำกัดมากเรื่องที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรุงเทพชั้นใน ทุกวันนี้การหาที่ดินผืนติดกันขนาดสร้างห้างขนาดใหญ่นั้นยากมากๆ จะสังเกตเห็นว่า แม้ทุกวันนี้ในวันหยุด คนกทม.จะเดินห้างเซ็นทรัลกันทะลักมาก แต่ CPN ก็ไม่สามารถได้รับประโยชน์จากตรงนี้อย่างเต็มที่ เพราะหาที่ดินขยายสาขาในทำเลที่ดีมากไม่ได้ ห้างขนาดใหญ่จึงมีข้อจำกัดในการเติบโต CPN ต้องหันไปเติบโตโดยเน้นสาขาต่างจังหวัด และการไปตปท.ทั้งที่ห้างในกทม.คนแน่นมาก

ภาวะเช่นนี้กลับเป็นโอกาสของห้างขนาดเล็ก เช่น คอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งหาพื้นที่ทำได้ง่ายกว่า ซึ่งสุดท้ายคงไม่มีใคร Dominate ตลาดนี้ได้ ซึ่งรวมทั้ง CPN ด้วย คอมมูนิตี้มอลล์จึงอาจเป็นเซ็กเมนต์ใหม่ที่มาคอยแย่งเค้กไปจากตลาดห้างขนาดใหญ่ได้

ในแง่ผลตอบแทนการธุรกิจ แม้จะดูเหมือน CPN มีอำนาจต่อรองกับผู้เช่าอย่างมหาศาล แต่ห้างก็เป็นธุรกิจที่เงินจมมาก (Capital Intensive) เพราะต้องลงทุนไปก่อนเยอะ แต่มารอเก็บค่าเช่าเป็นเบี้ยหัวแตกนานนับสิบปี ธุรกิจนี้จึงต้องอาศัยการเงินกู้เพื่อเพิ่ม ROE ให้สูงพอ แต่ก็โชคดีที่สมัยนี้ มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ CPN สามารถขายขาดห้างที่พัฒนาเสร็จแล้วเข้ากองทุน เพื่อให้คืนทุนได้เร็วกว่าการรอเก็บค่าเช่า และยังทำให้มีเงินสำหรับทำโครงการใหม่ๆ แต่วิธีนี้ก็มีข้อจำกัดเหมือนกัน เพราะจะต้องมีโอกาสลงทุนใหม่ๆ รออยู่ตลอดเวลาด้วย มิฉะนั้นขายทิ้งอย่างเดียว แล้วจะเอา Steady Income ตรงไหนมาโชว์ผู้ถือหุ้น CPN จึงต้องอยู่ในโหมดเติบโตตลอดไป ถ้าหากต้องการ utilize ประโยชน์จากการมีกองทุนให้เต็มที่

ประเด็นสำคัญอีกอันหนึ่งของธุรกิจนี้คือรับรู้ผลตอบแทนในรูปของค่าเช่า เมื่อหักค่าใช้จ่ายในการบริหารก็เหลือเป็นกำไรสุทธิ แล้วตลาดหุ้นก็รับรู้มูลค่าผ่านกำไรสุทธิอีกที ราคาหุ้นมักไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ในมือ เพราะสังเกตว่า ตอนที่ CPN ขายสิทธิการเช่า 30 ปีของเซ็นทรัลพระรามสองและพระรามสามเข้ากองทุนนั้น สามารถขายได้ถึงหนึ่งหมื่นล้านบาท ถ้าหากลองใช้มาตรฐานเดียวกันในการตีมูลค่าของทุกสาขาในปัจจุบันรวมกัน น่าจะได้มากกว่า Market Cap ของ CPN ณ ปัจจุบันที่หกหมื่นกว่าล้านอย่างมาก นั้นแสดงว่า มีมูลค่าบางส่วนที่ตลาดหุ้นไม่ได้รับรู้ แต่ถ้าจะ unlock มูลค่าทั้งหมดออกมาก็ต้องใช้วิธีขายสินทรัพย์ออกมาทั้งงหมดซึ่งก็เป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้อีก

ส่วนเรื่อง claim ประกันกรณีเซ็นทรัลเวิร์ดนั้น บริษัทได้ทำประกันไว้สองเจ้า เจ้าแรกวงเงิน 17, 000 ล้าน ครอบคลุมภัยทุกอย่างของทั้งบริษัท และอีกเจ้าวงเงิน 3, 500 ล้าน สำหรับการก่อการร้ายหรือสงครามกลางเมืองสำหรับเซ็นทรัลเวิร์ด ทั้งสองเจ้าครอบคลุมค่าเสียหายจากการขาดรายได้ด้วย ปัจจุบัน ทั้งสองเจ้าเกี่ยงกันว่าใครควรเป็นคนจ่าย บริษัทจึงจะฟ้องร้อง ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาดำเนินการ 0-5 ปี และคาดว่าจะได้รับชดใช้เต็มมูลค่า จ่ายช้าได้ดอกเบี้ยร้อยละ 7.5% ด้วย

โดยสรุป สิ่งที่ผมชอบเกี่ยวกับ CPN คือ ผมว่าเซ็นทรัลเป็นกลุ่มทุนที่อาจจะไม่ถึงกับเฉียบคมมาก แต่ว่ามีความดิ้นรนสูง ที่จะเติบโตไปเรื่อยๆ ไม่เคยหยุดอยู่กับที่ อีกทั้งมีสัญชาตญาณของการอยู่รอดสูงอีกด้วย อย่างตอนเปิดเซ็นทรัลลาดพร้าวใหม่ๆ นั้นขาดทุนต่อเนื่องถึงสิบปีเต็ม แต่ทุกวันนี้เซ็นทรัลลาดพร้าวคือขุมทรัพย์ตัวสำคัญของบริษัท [บทความแนะนำ 0047: ไนติงเกล-โอลิมปิค ]

ส่วนที่ไม่ชอบคือ ผู้ถือหุ้นใหญ่คือกลุ่มเซ็นทรัลนั้นมีธุรกิจอยู่หลายตัวก็อาจมอง CPN เป็นลูกเมียน้อยเพราะเป็น Wealth ของตระกูลในส่วนที่ร่วมหุ้นกับชาวบ้าน (มหาชน) อย่างไรก็ตามก็ว่าไม่ได้เหมือนกัน เพราะเมื่อปี 1996 CPN มี Market Cap แค่ 8900 ล้าน (ตอนนั้น SET Index 1200 กว่าจุด) แต่ตอนนี้หกหมื่นกว่าล้านแล้วจะบอกว่า กลุ่มเซ็นทรัลไม่ได้สร้าง Wealth ให้กับผู้ถือหุ้นของ CPN ก็คงว่าไม่ได้

มีทั้งข้อดีและด้อย ไม่ได้ถึงกับไร้ที่ติ แต่สาเหตุหลักที่เลือก CPN ให้เป็นหนึ่งใน 7LTG เป็นเพราะเป็นธุรกิจที่ไม่จำเป็นต้องเป็นเทพก็สามารถมองออกว่าแข็งแรงพอสมควร และมีการเติบโตที่เห็นได้ชัดเจนและไปได้เรื่อยๆ จึงน่าจะเป็นหุ้นที่เหมาะกับ average person ที่ต้องการจะเลือกหุ้นที่คิดจะโตไปด้วยกันในระยะยาวที่เหมาะที่สุดตัวหนึ่งในตลาดหุ้นไทยเลยนะครับ สรุปแล้ว ให้ B+ ครับ

(หมายเหตุ เป็นการวิเคราะห์เืพื่อการลงทุนแบบซื้อเฉลี่ยในระยะยาวจึงไม่ได้มองในแ่ง่ของราคาหุ้นที่เหมาะสม ผู้นำไปใช้จึงโปรดระวัง)