118: 0453: สิงหาคม 2011

ตลาดหุ้นดูเหมือนจะผันผวนขึ้นอย่างชัดเจน หลังจาก S&P ประกาศลดอันดับความน่าเชื่อถือพันธบัตรสหรัฐฯ ลงจากระดับสูงสุด ซึ่งถือว่าเป็นครั้งแรกในรอบกว่าเก้าสิบปีเลยทีเดียว ผสมโรงกับตัวเลขปรับปรุงใหม่ที่บ่งชี้ว่าการฟื้นตัวของสหรัฐฯ ในช่วงที่ผ่านมากลับไม่ได้สูงอย่างที่คิด โดยครึ่งปีแรกของ 2011 เติบโตได้เพียง 0.8% ต่อปีเท่านั้น ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำเกินไป และทำให้โอกาสที่เศรษฐกิจอาจกลับไปถดถอยในอนาคตอันใกล้เป็นไปได้สูงขึ้น Continue reading “118: 0453: สิงหาคม 2011”

111: 0400: บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)

ชื่อเซ็นทรัล คงเป็นที่รู้จักของคนไทยทุกคนอยู่แล้ว ดังนั้นส่วนแรกที่อยากจะกล่าวถึงคือ CPN ทำอะไรบ้าง เพราะ CPN เป็นเพียงส่วนหนึ่งของกลุ่มเซ็นทรัลเท่านั้น ไม่ใช่ทั้งหมด จะได้ไม่เข้าใจผิดนะครับ

ธุรกิจของ CPN คือ การพัฒนาห้างเซ็นทรัลในส่วนของ “พลาซ่า” เป็นหลัก ปัจจุบันมี 16 สาขา (ไม่รวม ชิดลม ภูเก็ต กาดสวนแก้ว รังสิต (?) และสีลมคอมเพล็กซ์)  เพราะฉะนั้นตัว ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล (รวมทั้งห้างเซ็น) ที่อยู่ภายในห้างเซ็นทรัลจึงไม่ใช่ธุรกิจของ CPN ด้วย  (และห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลก็ไม่ได้เช่าพื้นที่จาก CPN แต่เป็นเจ้าของตึกในส่วนที่อยู่เองตั้งอยู่เลย เรียกว่า ต่างอยู่ แต่อยู่ในอาคารเดียวกัน เรื่องนี้ทำให้โล่งใจเรื่องรายการระหว่างกัน แต่ก็ทำให้เกิดความสงสัยใหม่ว่า แล้วทำไม CPN ต้องเป็นฝ่ายลงทุนสร้างที่จอดรถนะครับ อิอิ)

นอกจากส่วนพลาซ่าแล้ว CPN ยังเป็นเจ้าของพวกอาคารสำนักงานหรือเรซิเดนท์ทั้งหลายที่ตั้งอยู่ภายในโครงการของห้าง เช่น ออฟฟิศ แอท เซ็นทรัลเวิร์ด, ปิ่นเกล้าทาวเวอร์, บางนา เป็นต้น แต่ไม่รวมโรงแรมเซ็นทาราซึ่งเป็นของ CENTEL นะครับ

CPN เป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่าเหล่านี้เองทั้งหมด ยกเว้น สาขาปิ่นเกล้า (รวมออฟฟิศ) พระรามสอง และพระรามสาม ที่ CPN ได้ขาย “สิทธิการเช่าระยะยาว” ของพื้นที่เหล่านั้นให้แก่กองทุน CPNRF แล้วกลับเข้าไปถือหน่วยลงทุนของ CPNRF แทนแค่ 28% รวมทั้งรับจ้างบริหารให้กองทุนด้วย

ในส่วนของที่ดินที่เป็นที่ตั้งของห้างนั้น มีทั้งที่เป็นเจ้าของที่ดินเองหรือเช่าระยะยาวเอา แล้วแต่โครงการ ซึ่งเป็นเรื่องปกตินะครับ เพราะที่ดินทำเลดีมากๆ เจ้าของที่ดินมักไม่ยินดีจะขายขาด ถ้าอยากขึ้นห้างจริงๆ ก็ต้องเช่าระยะยาวเอานะครับ

ในแง่พื้นที่เช่า ณ สิ้นปี 53 CPN มีพื้นที่เช่ารวม 1.1 แสนตรม. ประมาณครึ่งหนึ่งเป็นการเก็บค่าเช่ารายเดือนแบบคงที่ (ปรับราคาใหม่ทุกปีตามเงินเฟ้อ) อีกหนึ่งในสี่เป็นแบบ Revenue Sharing (ส่วนใหญ่ได้แก่พวกฟู้คคอร์ท และเครือเมเจอร์) และอีกหนึ่งในสี่เป็นพวกเซ็งระยะยาวไปเลย  (พวกนี้ CPN ไม่ชอบเท่าไร เพราะควบคุมไม่ได้ Upside ก็ไม่ได้ เช่น สาขาปิ่นเกล้ามีเยอะ ทำให้ renovate ไม่ได้เต็มที่เป็นต้น)

ณ ปัจจุบัน CPN มีโครงการในอนาคตที่มีกำหนดเสร็จแน่นอนแล้วอีก 5 โครงการ คือ พระราม 9, พิษณุโลก, สุราษฏร์, อุดรเฟสสอง, เชียงใหม่เฟสติวัล เมื่อรวมกับ เชียงรายที่เพิ่งเปิดไป จะทำให้พื้นที่เช่าเพิ่มเป็น 1.5 ล้านตรม.ในปี 2013 รวมทั้งยังมีโครงการ Renovate สาขาเก่าที่ทำอยู่ เช่น ลาดพร้าว ส่วนเชื่อมต่อกับเซ็น และปิ่นเกล้า ซึ่งจะทำให้ปรับค่าเช่าขึ้นได้ด้วย ส่วนโครงการนอกเหนือจากนั้นที่มองเห็นได้อีกคือ เซ็นทรัลสวนลุมไนท์ (เช่าพื้นที่จากสนง.ทรัพย์สิน ซึ่งสนง.ทรัพย์สินชนะคดีแล้วกำลังบังคับคดีอยู่) และโครงการร่วมลงทุนสร้างห้างฯ ที่เมืองจีน ซึ่งตัดสินใจแล้วหนึ่งโครงการ (ส่วนโครงการเซ็นทรัล แอมบาสซี ตรงสถานทูตอังกฤษนั้นไม่ใช่ของ CPN นะครับ)

บางคนมองว่าเซ็นทรัลพลาซ่าเป็นธุรกิจที่แข็งแกร่งมากๆ เพราะทุกวันนี้คนเดินเซ็นทรัลกันแทบทะลัก แต่ส่วนตัวผมมองว่าจริงแค่ระดับหนึ่งเท่านั้นคือจริงในแง่ที่ว่า ทุกวันนี้ ผู้เล่นรายใหม่คงเข้ามาในธุรกิจห้างขนาดใหญ่ได้ยากแล้ว ข้อได้เปรียบสำคัญของเซ็นทรัลคือความมั่นใจของผู้เช่า เพราะเซ็นทรัลมีประวัติที่ยาวนานว่าทำโครงการแล้วไปรอดเสมอ ผู้เช่ารายใหญ่ๆ ก็กล้ามา ห้างก็มีแม่เหล็กครบ คนเดินก็อยากมาเดิน ทำให้ห้างประสบความสำเร็จได้ง่าย success breeds success (ทำเลกลับไม่ใช่สำคัญเท่าเรื่องนี้ ดู ยูเนี่ยนมอลล์ ฯลฯ เป็นตัวอย่างสิ)

แต่ถ้ามองเฉพาะผู้เล่นรายเก่าๆ ด้วยกัน CPN ก็ไม่ได้ถึงกับเป็นที่หนึ่งแบบชัดเจน เพราะผมมองว่าทุกวันนี้กลุ่มเดอะมอลล์มีศักยภาพค่อนข้างทัดเทียม เดอะมอลล์ทุกสาขาดูดีเทียบเท่าเซ็นทรัลและคนก็เยอะมากเหมือนกันด้วย และยิ่งถ้าเป็นการแข่งขันในระดับบนต้องถือว่ากลุ่มเดอะมอลล์ ไม่ได้ด้อยกว่า CPN เลย (พารากอน เอ็มโพเรียม)

แต่ธุรกิจห้างขนาดใหญ่นั้น มีข้อจำกัดมากเรื่องที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรุงเทพชั้นใน ทุกวันนี้การหาที่ดินผืนติดกันขนาดสร้างห้างขนาดใหญ่นั้นยากมากๆ จะสังเกตเห็นว่า แม้ทุกวันนี้ในวันหยุด คนกทม.จะเดินห้างเซ็นทรัลกันทะลักมาก แต่ CPN ก็ไม่สามารถได้รับประโยชน์จากตรงนี้อย่างเต็มที่ เพราะหาที่ดินขยายสาขาในทำเลที่ดีมากไม่ได้ ห้างขนาดใหญ่จึงมีข้อจำกัดในการเติบโต CPN ต้องหันไปเติบโตโดยเน้นสาขาต่างจังหวัด และการไปตปท.ทั้งที่ห้างในกทม.คนแน่นมาก

ภาวะเช่นนี้กลับเป็นโอกาสของห้างขนาดเล็ก เช่น คอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งหาพื้นที่ทำได้ง่ายกว่า ซึ่งสุดท้ายคงไม่มีใคร Dominate ตลาดนี้ได้ ซึ่งรวมทั้ง CPN ด้วย คอมมูนิตี้มอลล์จึงอาจเป็นเซ็กเมนต์ใหม่ที่มาคอยแย่งเค้กไปจากตลาดห้างขนาดใหญ่ได้

ในแง่ผลตอบแทนการธุรกิจ แม้จะดูเหมือน CPN มีอำนาจต่อรองกับผู้เช่าอย่างมหาศาล แต่ห้างก็เป็นธุรกิจที่เงินจมมาก (Capital Intensive) เพราะต้องลงทุนไปก่อนเยอะ แต่มารอเก็บค่าเช่าเป็นเบี้ยหัวแตกนานนับสิบปี ธุรกิจนี้จึงต้องอาศัยการเงินกู้เพื่อเพิ่ม ROE ให้สูงพอ แต่ก็โชคดีที่สมัยนี้ มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ CPN สามารถขายขาดห้างที่พัฒนาเสร็จแล้วเข้ากองทุน เพื่อให้คืนทุนได้เร็วกว่าการรอเก็บค่าเช่า และยังทำให้มีเงินสำหรับทำโครงการใหม่ๆ แต่วิธีนี้ก็มีข้อจำกัดเหมือนกัน เพราะจะต้องมีโอกาสลงทุนใหม่ๆ รออยู่ตลอดเวลาด้วย มิฉะนั้นขายทิ้งอย่างเดียว แล้วจะเอา Steady Income ตรงไหนมาโชว์ผู้ถือหุ้น CPN จึงต้องอยู่ในโหมดเติบโตตลอดไป ถ้าหากต้องการ utilize ประโยชน์จากการมีกองทุนให้เต็มที่

ประเด็นสำคัญอีกอันหนึ่งของธุรกิจนี้คือรับรู้ผลตอบแทนในรูปของค่าเช่า เมื่อหักค่าใช้จ่ายในการบริหารก็เหลือเป็นกำไรสุทธิ แล้วตลาดหุ้นก็รับรู้มูลค่าผ่านกำไรสุทธิอีกที ราคาหุ้นมักไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์ในมือ เพราะสังเกตว่า ตอนที่ CPN ขายสิทธิการเช่า 30 ปีของเซ็นทรัลพระรามสองและพระรามสามเข้ากองทุนนั้น สามารถขายได้ถึงหนึ่งหมื่นล้านบาท ถ้าหากลองใช้มาตรฐานเดียวกันในการตีมูลค่าของทุกสาขาในปัจจุบันรวมกัน น่าจะได้มากกว่า Market Cap ของ CPN ณ ปัจจุบันที่หกหมื่นกว่าล้านอย่างมาก นั้นแสดงว่า มีมูลค่าบางส่วนที่ตลาดหุ้นไม่ได้รับรู้ แต่ถ้าจะ unlock มูลค่าทั้งหมดออกมาก็ต้องใช้วิธีขายสินทรัพย์ออกมาทั้งงหมดซึ่งก็เป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้อีก

ส่วนเรื่อง claim ประกันกรณีเซ็นทรัลเวิร์ดนั้น บริษัทได้ทำประกันไว้สองเจ้า เจ้าแรกวงเงิน 17, 000 ล้าน ครอบคลุมภัยทุกอย่างของทั้งบริษัท และอีกเจ้าวงเงิน 3, 500 ล้าน สำหรับการก่อการร้ายหรือสงครามกลางเมืองสำหรับเซ็นทรัลเวิร์ด ทั้งสองเจ้าครอบคลุมค่าเสียหายจากการขาดรายได้ด้วย ปัจจุบัน ทั้งสองเจ้าเกี่ยงกันว่าใครควรเป็นคนจ่าย บริษัทจึงจะฟ้องร้อง ซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาดำเนินการ 0-5 ปี และคาดว่าจะได้รับชดใช้เต็มมูลค่า จ่ายช้าได้ดอกเบี้ยร้อยละ 7.5% ด้วย

โดยสรุป สิ่งที่ผมชอบเกี่ยวกับ CPN คือ ผมว่าเซ็นทรัลเป็นกลุ่มทุนที่อาจจะไม่ถึงกับเฉียบคมมาก แต่ว่ามีความดิ้นรนสูง ที่จะเติบโตไปเรื่อยๆ ไม่เคยหยุดอยู่กับที่ อีกทั้งมีสัญชาตญาณของการอยู่รอดสูงอีกด้วย อย่างตอนเปิดเซ็นทรัลลาดพร้าวใหม่ๆ นั้นขาดทุนต่อเนื่องถึงสิบปีเต็ม แต่ทุกวันนี้เซ็นทรัลลาดพร้าวคือขุมทรัพย์ตัวสำคัญของบริษัท [บทความแนะนำ 0047: ไนติงเกล-โอลิมปิค ]

ส่วนที่ไม่ชอบคือ ผู้ถือหุ้นใหญ่คือกลุ่มเซ็นทรัลนั้นมีธุรกิจอยู่หลายตัวก็อาจมอง CPN เป็นลูกเมียน้อยเพราะเป็น Wealth ของตระกูลในส่วนที่ร่วมหุ้นกับชาวบ้าน (มหาชน) อย่างไรก็ตามก็ว่าไม่ได้เหมือนกัน เพราะเมื่อปี 1996 CPN มี Market Cap แค่ 8900 ล้าน (ตอนนั้น SET Index 1200 กว่าจุด) แต่ตอนนี้หกหมื่นกว่าล้านแล้วจะบอกว่า กลุ่มเซ็นทรัลไม่ได้สร้าง Wealth ให้กับผู้ถือหุ้นของ CPN ก็คงว่าไม่ได้

มีทั้งข้อดีและด้อย ไม่ได้ถึงกับไร้ที่ติ แต่สาเหตุหลักที่เลือก CPN ให้เป็นหนึ่งใน 7LTG เป็นเพราะเป็นธุรกิจที่ไม่จำเป็นต้องเป็นเทพก็สามารถมองออกว่าแข็งแรงพอสมควร และมีการเติบโตที่เห็นได้ชัดเจนและไปได้เรื่อยๆ จึงน่าจะเป็นหุ้นที่เหมาะกับ average person ที่ต้องการจะเลือกหุ้นที่คิดจะโตไปด้วยกันในระยะยาวที่เหมาะที่สุดตัวหนึ่งในตลาดหุ้นไทยเลยนะครับ สรุปแล้ว ให้ B+ ครับ

(หมายเหตุ เป็นการวิเคราะห์เืพื่อการลงทุนแบบซื้อเฉลี่ยในระยะยาวจึงไม่ได้มองในแ่ง่ของราคาหุ้นที่เหมาะสม ผู้นำไปใช้จึงโปรดระวัง)

106: 0380: บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท

ทองมา วิจิตรพงศ์พันธ์ ผู้ก่อตั้ง บมจ.พฤกษา เริ่มต้นชีวิตการทำงานหลังจบ ป.ตรี วิศว จุฬา  ด้วยการเป็นวิศวกรกินเงินเดือนเหมือนคนทั่วไป หลังจากนั้นเขาก็เริ่มต้นทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้างของตัวเอง โดยใช้ทุนเริ่มต้นส่วนตัว 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นธุรกิจที่เขาพบว่า ไม่ใช่น่าทำเท่าไรนัก เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่มักกำไรปีหนึ่ง ขาดทุนอีกสองปี สลับกันไปเรื่อยๆ (ยกเว้นจะมีเส้นสายมั้ง [ผู้เขียน]) คนที่ได้กำไรคือ Developer มากกว่า

วันหนึ่ง เพื่อนคุณทองมาชวนไปดูโครงการบ้านทำให้เขาเกิดไอเดียว่า ตลาดบ้านจัดสรรดูผิวเผินแล้วเหมือนเป็นวัฏจักร แต่ที่จริงความต้องการบ้านนั้นมีอยู่มากมายตลอดเวลา เพียงแต่ผู้ซื้อไม่มีรายได้พอที่จะซื้อได้ ถ้าหากทำให้บ้านถูกลงได้ จะขายบ้านได้มหาศาล ทำให้เขาเริ่มสนใจธุรกิจนี้และเริ่มต้นจากโครงการบ้านระดับราคาทั่วไปก่อน แต่ไม่ประสบความสำเร็จ จนกระทั้งเริ่มทำโครงการบ้านราคาต่ำเป็นโครงการแรกชื่อ พฤกษา 1 ย่านรังสิต โดยจับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยเป็นหลัก จำนวนยูนิตมากๆ (พันยูนิต) เน้นราคาต่ำ ปรากฏว่า ขายดีมาก แต่เป็นเพราะคำนวณต้นทุนผิดเอง ทำให้ราคาถูก พฤกษา เลยต้องทำโครงการนั้นจนเสร็จ โดยแทบไม่ได้กำไรเลย เหนื่อยฟรี

โครงการต่อๆ มา พฤกษา ก็เน้นกลุ่มเป้าหมายเดิมอีก โดยเน้นทำโครงการทาวน์เฮ้าส์ ย่านรังสิต เน้นขายมากๆ และการควบคุมต้นทุน จุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้พฤกษามีข้อได้เปรียบอย่างชัดเจนคือ การนำเทคโนโลยีใหม่ๆ มาใช้  ที่สำคัญได้แก่ Tunneling และ Precast โดยเฉพาะ Precast นั้นพฤกษาลงทุนก่อสร้างโรงงานผนังสำเร็จโดยใช้เทคโนโลยีที่นำเข้ามาจากเยอรมันมูลค่า 650 ล้านบาท

เทคโนโลยีเหล่านี้ไม่ได้ช่วยให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างต่ำลง (สูงขึ้นด้วยซ้ำ เพราะเป็นคอนกรีตทั้งหมดแทนที่จะเป็นอิฐ) แต่มีข้อดีคือช่วยลดเวลาก่อสร้าง จากแนวราบที่ทั่วไปสร้างกัน 9 เดือนก็เหลือแค่ 4 เดือน เวลาก่อสร้างลดลงทำให้ค่าแรงต่อหน่วย (ซึ่งที่จริงแล้ว เป็นต้นทุนการก่อสร้างที่สำคัญมาก) ต่ำกว่าคู่แข่ง และยังช่วยให้บริษัทได้เปรียบในภาวะที่แรงงานขาดแคลนอีกด้วย

เวลาการก่อสร้างที่ลดลงยังช่วยประหยัดเงินทุนหมุนเวียนและดอกเบี้ยให้บริษัทอย่างมาก PS ยังสร้างความได้เปรียบให้มากขึ้นอีกด้วยการจ้างไอบีเอ็มให้มาทำระบบที่ช่วยให้บริหารวัสดุก่อสร้างแบบ Just in Time ทำให้ Days Inventory ต่ำลงอีกด้วย

ข้อได้เปรียบเรื่องต้นทุนทำให้ PS สามารถใช้กลยุทธ์ทางธุรกิจที่ง่ายมากคือ ตั้งราคาขายบ้านให้ต่ำกว่าคู่แข่งที่ขายบ้านแบบเดียวกัน ในทำเลที่ใกล้้เคียงกัน 15% เสมอ ราคาถือเป็นจุดขายที่สำคัญมากของบ้านในตลาดล่างเพราะราคาขายที่ต่ำลงอีก 1-2 แสนบาท หมายถึงลูกค้าจำนวนมหาศาลที่เดิมไม่กู้เงินซื้อบ้านได้ เพราะฐานเงินเดือนไม่ถึงจะสามารถซื้อบ้านได้ (แต่กลุ่มลูกค้าในตลาดล่างของ PS ต้องเป็น blue collar ระดับพวกหัวหน้าคนงานขึ้นไป ผู้ใช้แรงงานจริงๆ นั้นก็ยังอยู่ในตลาดบ้านเช่า)

ในช่วงตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทจนถึงราวๆ ปี 2548 นั้น รายได้ของ PS เติบโตปีละไม่ต่ำกว่า 20% ทุกปีติดต่อกันเป็นระยะเวลาที่ยาวนานมากราวกับธุรกิจนี้ไม่ใช่ธุรกิจวัฏจักร ซึ่ง PS ทำได้ง่ายๆ แค่เพียงแค่เปิดโครงการทาวน์เฮ้าส์ใหม่ในย่านรังสิตและบางบัวทองไปเรื่อยๆ เท่านั้น และยังเป็นการเติบโตที่แปลกกว่า Developer ทั่วไปที่ปกติย่ิงโตยิ่งต้องกู้เงินมากขึ้น แต่ PS เติบโตโดยใช้ Equity เป็นหลัก ยิ่งโต D/E ยิ่งต่ำลง จนปัจจุบัน PS ครองตลาดทาวน์เฮ้าส์เกิน 50% ไปแล้ว ทำให้คู่แข่งไม่สามารถเข้ามาแข่งด้วยการซื้อเทคโนโลยีแบบเดียวกันมาใช้ได้อีก เพราะจะไม่มีฐานลูกค้ารองรับ (ผู้ผลิตรายอื่นที่ใช้ Precast ทุกวันนี้เป็นเทคโนโลยีแบบ scale เล็กๆ เท่านั้น) และเหตุผลอีกอย่างหนึ่งที่ทำให้ Developer อื่นเลียนแบบ PS ได้ยากคือการที่ PS เป็น Developer ที่คุมงานก่อสร้างเอง ในขณะที่ Developer ทั่วไปจะเป็นบริษัทการตลาด ที่ว่าจ้าง prime contractor คุมงานก่อสร้าง ทำให้มีวัฒนธรรมที่ต่างกัน

ปี 2549 PS เริ่มออกจากโซนร้งสิตบางบัวทองเป็นครั้งแรกเพื่อมาแสวงหาการเติบโตใหม่ๆ ในกรุงเทพและปริมณฑลทั้งหมด และได้ขยายเซ็กเมนต์ไปเป็นตลาดกลางล่างทั้งหมดอีกด้วย โดยตั้งเป้าจะเป็น Developer อันดับหนึ่งของไทยภายในปี 2553 แทนที่  LH ซึ่งเวลานั้นมีรายได้มากกว่า PS ถึงสองเท่าตัว เกจิในวงการทั้งหุ้นและอสังหาเวลานั้นต่าง “ขำกลิ้ง” กันเป็นอันมาก เซียนหลายคนมองว่า PS ไม่มีทางโตเร็วได้ เพราะในขณะนั้นก็เป็นอันดับสองของวงการแล้ว แต่กลายเป็นการมองที่ผิดพลาด เพราะหลังจากนั้น พฤกษากลับโตเร็วกว่าอดีต ทำให้กลายเป็นแซง LH ได้ในปี 2552 ซึ่งเร็วกว่าเป้าหมายที่วางไว้ถึงหนึ่งปี ทำเอาเกจิทั้งหลายหน้าแตกไปตามๆ กัน (ทั้งเจ็บและอาย)

ผมคิดที่ PS ทำเช่นนั้นได้เป็นเพราะ ก่อนหน้านี้ PS ไม่เคยออกจากโซนรังสิตบางบัวทองมาก่อนเลยแต่ก็สามารถขายได้ปีละ 8 พันล้านบาทแล้ว ในขณะที่ Developer อื่นขยายตัวจนเต็ม กทม.มาตั้งแต่เปิดบริษัทแล้ว ก็ยังขายได้ไม่ถึง 8 พันล้าน (ยกเว้น LH, SIRI) ดังนั้นเมื่อ PS ออกจากโซนรังสิต ก็เพียงแค่ replicate กลยุทธ์เดิม กับ area ใหม่ ที่ใหญ่กว่าเดิมมาก PS จึงมีช่องว่างให้เติบโตได้อย่างมหาศาล โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวราคา 1-3 ล้านบาทซึ่งราคาขายก็มีผลไม่น้อยเหมือนกัน แต่ PS ไม่เคยเข้าสู่ตลาดนี้มาก่อนจึงกินส่วนแบ่งตลาดบ้านเดี่ยวได้อย่างรวดเร็วมากจนปัจจุบันอยู่ที่ 20% แล้ว

PS มองว่า ใน 2-3 ปีข้างหน้า กรุงเทพและปริมณฑลจะยังเป็นฐานให้สามารถเติบโตได้อีกในอัตรา 25% ต่อปีก่อนที่จะเริ่มเล็กเกินไปสำหรับ PS ที่จะโตมากๆ (ซึ่งอันนี้ก็ต้องจับตาดูกันต่อไปว่าจะเป็นไปตามนั้นหรือไม่)

ส่วนตลาดคอนโดฯ นั้น PS ก็เข้าไปด้วย เพื่อให้แน่ใจว่าถ้าพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไปซื้อคอนโดมากขึ้นในอนาคต PS จะไม่ได้หลุดออกจากตลาด แต่ในแง่กลยุทธ์แล้ว PS ไม่ได้มีข้อได้เปรียบที่ชัดเจน ความเป็น engineering-centric ยังทำให้การตลาดกลายเป็นจุดอ่อนที่สำคัญของ PS อีกด้วย อย่างไรก็ตามในช่วงสองปีที่ผ่านมา PS มีการพัฒนาเรื่องการตลาดอย่างรวดเร็วมาก ซึ่งแม้ว่าอาจจะไม่เพียงพอที่จะทำให้ PS โดดเด่นในตลาดคอนโดได้ แต่ก็น่าจะทำให้ PS สามารถเกาะกลุ่มในระดับเฉลี่ยไปได้ อนาคตที่แท้จริงของ PS ยังน่าจะเป็นตลาดบ้านเดี่ยวที่ยังเหลือทำเลใหม่ๆ ในเล่นอีกและตลาดทาวน์เฮ้าส์ที่เริ่มมีสัญญาณกลับมาเติบโตใหม่อยู่เช่นเดิม

PS กำลังพยายามเจาะตลาดต่างประเทศ เช่น เวียดนาม มัลดีฟส์ และอินเดีย เพื่อเตรียมไว้เป็นฐานสำหรับการเติบโต หลังจากกรุงเทพและปริมณฑลจะเริ่มเล็กเกินไปในอีก 3 ปีข้างหน้า ซึ่งการเจาะตลาดต่างประเทศต้องใช้เวลาเตรียมตัวล่วงหน้าหลายปี ขณะนี้ PS เริ่มมียอดขายโครงการแรกในมัลดีฟส์แล้ว แต่ก็ยังเป็นสัดส่วนที่เล็กมากๆ เมื่อเทียบกับรายได้รวมของบริษัท บังกาลอร์ก็เป็นอีกเมืองหนึ่งที่มีลุ้น ส่วนมุมไบกับเวียดนามนั้นอาจต้องรออีกสักพัก เนื่องจากความยากในการจัดหาที่ดิน กลยุทธ์ที่บริษัทใช้ในการบุกตลาดต่างประเทศคือ การมองหาเซ็กเมนต์ใหม่ๆ ที่น่าจะมีความต้องการแฝงอยู่ แต่ยังไม่มีใครทำมาก่อน และเป็นเซ็กเมนต์ที่บริษัทสามารถใช้การควบคุมต้นทุนของบริษัทมาเป็นจุดแข็งได้ เช่น Tunneling และ Precast แบบหน้าไซด์งาน เพราะในช่วงแรกคงยังไม่สามารถสร้างโรงงาน Precast ในประเทศเหล่านี้ได้ทันที เพราะลูกค้ายังน้อยเกินไป ตลาดตปท.ยังไม่น่าจะมีผลต่อรายได้รวมของบริษัทเลยในช่วง 3 ปีข้างหน้านี้

สำหรับปี 2554 นั้นเป็นปีที่ยากของกลุ่มอสังหาฯ เพราะการที่มาตรการภาครัฐฯ หมดลง ทำให้บริษัทต้องกลับมามีค่าใช้จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งเท่ากับ 3-4% ของรายได้ หรือประมาณ 30% ของกำไรเลยทีเดียว เท่ากับว่าการขายได้มากขึ้น 30% ก็แค่ทำให้กำไรเท่าเดิมได้เท่านั้น แต่เนื่องจากราคาบ้านที่สูงขึ้นเนื่องจากต้นทุนสูงขึ้น ประกอบกับมาตรการภาษีที่ดึงความต้องการล่วงหน้าไปแล้ว ทำให้แค่การทำรายได้ให้เท่าเดิม ก็ยังยากเลย ในส่วนของ PS เองนั้นปีที่แล้ว ยอดจองก็ทะลุเป้าไปมาก (+70%) ทำให้ยากมากที่ยอดจองของ PS จะสูงกว่าปีก่อน บริษัทจึงตั้งเป้าการเติบโตของยอดขายปี 54 ไว้เพียง 8% เท่านั้น (แต่ยังคงเป้าหมาย 3 ปีไว้ที่ 25% ต่อปีเหมือนเดิม) ส่วนเป้ารายได้คือ +37% เพราะยอดจองปีที่แล้วที่สูงมากจะกลายเป็นรายได้ในปีนี้ทำให้บรรลุได้ไม่ยาก บริษัทยังเริ่มรุกเข้าไปในตลาดจังหวัดด้วย เพื่อเป็นการหาตลาดมาทดแทนตลาดกทม.ปีนี้ซึ่งน่าจะค่อนข้างอืด ทั้งที่ตลาด ตจว.ไม่ใช่เป้าหมายระยะยาวของบริษัทเพราะเป็นตลาดที่เล็กมาก ทุกจังหวัดรวมกันเล็กกว่ากทม.และปริมณฑลถึง 5 เท่า จึงไม่ค่อยมีประโยชน์ที่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง PS จะเข้าไปเพื่อแสวงหาการเติบโต)

78: 0313: Anchoring

  ในการทดลองหนึ่งที่ให้กลุ่มตัวอย่างแย่งกันประมูลไวน์ขวดหนึ่ง ในใบเขียนราคา ให้กลุ่มตัวอย่างเขียนเลขสองหลักสุดท้ายของหมายเลขบัตรประกันสังคมของตัวเองก่อน จากนั้นจึงค่อยกรอกราคาที่ต้องการซื้อไวน์ขวดนั้น ผลปรากฏว่า กลุ่มคนที่มีเลขสองหลักสุดท้ายอยู่ระหว่าง 50-99 จะเสนอราคาสูงกว่ากลุ่มคนที่มีเลขสองหลักสุดท้ายระหว่าง 00-49 อย่างน้อย 60% โดยเฉลี่ยซึ่งเป็นเรื่องที่ประหลาด เพราะเลขบัตรประกันสังคมไม่น่าจะเกี่ยวข้องอะไรเลยกับการตีราคาไวน์ของแต่ละคน

การทดลองนี้ชี้ให้เห็นข้อบกพร่องอย่างหนึ่งในการตัดสินใจของมนุษย์ที่เรียกว่า Anchoring เวลาที่เราต้องตัดสินใจอะไรอย่างหนึ่งที่เรามีความรู้ความเชี่ยวชาญน้อยมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการตีมูลค่าสินทรัพย์ เช่น ไวน์ เป็นต้น สมองของเราจะพยายามหาอะไรสักอย่างหนึ่งเป็นจุดอ้างอิง (Anchor) เพื่อช่วยให้ตอบคำถามนั้นให้ได้ ทั้งที่สิ่งนั้นอาจเกี่ยวข้องอยู่บ้างหรือไม่เกี่ยวข้องเลยก็ได้  

พวกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์รู้จักจุดบกพร่องนี้ดี เวลาพวกเขาต้องการจะขายบ้านหลังหนึ่งให้ได้ในราคาดี เทคนิคของพวกเขาคือจะพาลูกค้า(เหยื่อ)ไปดูบ้านหลังอื่นก่อนที่แย่กว่าแต่ตั้งราคาไว้แพงมากสักสองสามหลัง จากนั้นจึงค่อยพาลูกค้าไปดูบ้านหลังที่อยากขาย แล้วเสนอราคาขายที่สูง แต่เป็นราคาที่คุ้มกว่าราคาของบ้านหลังแรกๆ (Anchor) เป็นอย่างมาก วิธีนี้ช่วยจะทำให้ลูกค้ารู้สึกว่าราคานั้นเป็น Good Deal ได้มากกว่าการพาลูกค้าไปดูบ้านหลังนั้นแค่หลังเดียว แล้วเสนอราคาเดียวกันนั้นให้กับลูกค้า

เป็นเรื่องยากมากที่คนทั่วไปจะตีราคาบ้านหลังหนึ่งได้อย่างถูกต้อง คนทั่วไปจึงต้องหาอะไรสักอย่างเป็น Anchor การพาลูกค้าไปดูบ้านที่ทั้งห่วยและแพงกว่าก่อน เป็นการสร้าง Anchor ให้กับลูกค้า (ในทางที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ขาย)

ผมว่า Anchoring เป็นปรากฏการณ์ที่มีผลอย่างมากต่อความคิดของนักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์เหมือนกัน อันที่จริง การตีมูลค่าที่เหมาะสมของสินทรัพย์อย่างธุรกิจหรือหุ้นนั้นยากยิ่งกว่าอสังหาริมทรัพย์เสียอีก นักลงทุนจึงยิ่งต้องหา Anchor ในการอ้างอิง และ ผมสังเกตว่า Anchor ส่วนใหญ่ของนักลงทุนก็คือ “ราคาหุ้นในช่วงล่าสุดที่ผ่านมา” นั่นเอง

หุ้นตัวหนึ่งที่ราคาแกว่งตัวอยู่ในช่วงที่แคบมาก เช่น 10.0-10.3 บาท มาเป็นเวลานานเช่นหกเดือน ถ้าวันหนึ่งมันมีราคากระชากขึ้นไป 11 บาททันทีในวันเดียว ปฏิกิริยาแรกของเราก็คือ เราจะไม่กล้าซื้อที่ราคา 11 บาท เพราะเราจะรู้สึกว่ามันแพง (เคยซื้อกันได้ที่ 10 บาท จะซื้อที่ 11 บาททำไมกัน) ความที่เราไม่มองไม่ออกว่ามูลค่าที่เหมาะสมของธุรกิจควรเป็นเท่าไร เราจึงใช้ราคาปัจจุบันเป็นจุดอ้างอิงโดยไม่รู้ตัว 

หลังจากวันนั้นถ้าราคายังไม่หยุดทะยานต่อ 12 13 14 15 16 อย่างรวดเร็วภายในเวลาแค่สองสัปดาห์ ตอนนี้ไม่เพียงแต่เราเองจะไม่กล้าซื้อแต่เราจะเริ่มรู้สึกโกรธตลาดหุ้นด้วย เราจะคิดในใจว่า ทำไมในตลาดหุ้นถึงได้มีแต่คนที่ชอบเก็งกำไรเต็มไปหมด ซื้อกันเข้าไปได้ยังไงที่ราคา 16 บาท ฟองสบู่แล้ว แล้วหลังจากนั้นหุ้นตัวนั้นก็ทะยานขึ้นต่อไปอีกเป็น 25 บาท (ซึ่งคุณก็ไม่ซื้ออยู่ดี)

แต่หลังจากนั้นสักพัก ถ้าหุ้นตัวนั้นสามารถยืนอยู่แถว 25 บาทได้ เช่น แกว่งอยู่ระหว่าง 24-26 บาทเป็นเวลานานมากเช่น 6 เดือน จนความฮือฮาเริ่มหายไปกลายเป็นความเคยชินเข้ามาแทนที่ ตอนนี้เราจะค่อยๆ ลืมความเห็นของตัวเองที่เคยคิดว่า หุ้นตัวนั้นแพงมากที่ราคา 11 บาท แต่อาจเปลี่ยนมาบอกตัวเองว่า แหม ถ้าหุ้นตัวนี้ลงมาเหลือสัก 20 หรือ 21 บาทได้ในเร็วๆ นี้ เราจะขอช้อนซื้อซะหน่อย นั่นก็เป็นเพราะว่า เมื่อเวลาผ่านไป ได้สักพักหนึ่ง คุณได้ปรับ Anchor ของคุณใหม่แล้ว จาก 11 บาท กลายเป็น 25 บาทนั่นเอง คุณจึงรู้สึกว่าราคาที่ 20 บาทเป็นราคาที่ไม่แพง

บ่อยครั้งเมื่อดัชนีตกแรงๆ ในวันเดียวเช่น 5% คนจำนวนมากจะเกิดความรู้สึกว่าหุ้นถูกมากเสมอ แม้ว่าดัชนีในตอนนั้นจะสูงมากแค่ไหนก็ตาม แม้แต่ 1700 จุด ถ้าตกวันเดียวเหลือแค่ 1600 จุด ความรู้สึกว่าหุ้นถูกมากจะเกิดขึ้นทันที ตามเว็บบอร์ดหุ้นต่างๆ จะมีคนออกมาโพสต์ว่าโอ้โหหุ้นถูกมากๆๆๆๆ แล้วกรูเข้าไปเก็บกันใหญ่ แต่ในความเป็นจริง เวลาที่ตลาดหุ้นจะตกลง 30% นั้น มันจะเริ่มต้นจากการตก 5% ก่อนเสมอ ถ้าเราชอบรู้สึกว่าหุ้นถูกทุกครั้งที่หุ้นตก 5% ในวันเดียว เราจะกลายเป็นคนหนึ่งในคนที่ขาดทุนหนักเสมอในการ Crash ทุกครั้ง ในทางตรงกันข้าม ถ้า SET อยู่ที่ 200 จุด แล้วกลายเป็น 250 จุดในเวลาแค่สองวัน ความรู้สึกว่าหุ้นแพงมากก็จะมาทันทีด้วย (อันนี้ไม่เกี่ยวกับว่า จริงๆ แล้ว SET ในเวลานั้นๆ ควรมีราคาเหมาะสมเป็นเท่าไร เพราะไม่ว่าจะเป็นเท่าไร ความรู้สึกนี้ก็จะเกิดขึ้นเสมอ) สมัยก่อนนี้ หุ้น ITV ซึ่งลงมาเรื่อยๆ จาก 30 บาทเหลือแค่ไม่กี่สตางค์นั้น ตลอดทางที่มันลงมา 30>25>16>10>6>2>0.5 จน worthless ในที่สุดนั้น วันที่มันตกแรงๆ มากเป็นพิเศษทุกวันจะมีคนออกมาพูดว่า มันถูกมากๆ ไม่ว่าวันนั้นจะอยู่ที่ราคาเท่าไรก็ตาม

คนที่เล่นหุ้นโดยวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานเพื่อหามูลค่าหุ้นที่เหมาะสมก็ไม่ได้แปลว่าจะรอดจากอิทธิพลของ Anchoring เสมอไป Anchoring คือสาเหตุสำคัญที่ทำให้เวลาเราวัดมูลค่าหุ้นเสร็จแล้ว หากพบว่าค่าที่ได้ต่างจากราคาหุ้นในปัจจุบันอย่างมากมาย เราจะเกิดความไม่แน่ใจ และกลับไปแก้ไขสมมติฐานต่างๆ ใหม่ เพราะเกิดความรู้สึกว่าเราคิดผิดรึเปล่า คนที่มีพฤติกรรมแบบนี้ ไม่ต้องวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานก็ได้ เพราะทำไปก็ไม่มีประโยชน์ เพราะเมื่อใดที่เขาเจอหุ้นที่วัดมูลค่าได้ต่ำกว่าราคาตลาดมากๆ เขาก็ไม่กล้าซื้ออยู่ดีเพราะไม่กล้าเชื่อการวิเคราะห์ของตัวเอง     

ในตลาดมีหุ้นจำนวนนับไม่ถ้วนที่ทุกวันนี้มันมีราคาสูงกว่าตอน IPO เมื่อหลายสิบปีก่อนหลายๆ เท่าตัว และไม่เคยลดลงไปเท่ากับ IPO เลย แม้ตลาดหุ้นจะตกแรงแค่ไหน นั่นแสดงว่า บริษัทที่มีธุรกิจที่ดีมีโอกาสเติบโตได้ต่อเนื่อง ในระยะยาวราคาหุ้นก็สามารถขยับขึ้นไปเรื่อยๆ ได้ ไม่ใช่เรื่องแปลกอะไร แล้วทำไมเราจึงคิดว่า หุ้นแพงเกินไปเสมอเมื่อหุ้นนั้นมีราคาต่างจากที่มันเคยเป็น ที่จริงแล้วราคาหุ้นมันก็เคลื่อนไหวไปข้างหน้าเรื่อยๆ ตามปัจจัยใหม่ๆ ที่เข้ามากระทบมัน มันไม่เคยสนใจหรือจำได้หรอกว่ามันเคยอยู่ที่ราคาเท่าไรมาก่อน เราเองต่างหากที่ไปคิดว่าราคาหุ้นที่มีเหตุผลจะต้องเป็นราคาที่ใกล้เคียงกับค่าเดิมเท่านั้น

คนที่ลงทุนด้วยวิธีปัจจัยพื้นฐานควรสังเกตตัวเองดูว่า เราติดกับ Anchoring อยู่รึเปล่า ราคาตลาดในปัจจุบันมีอิทธิพลต่อความคิดเกี่ยวกับมูลค่าหุ้นที่เหมาะสมของเราหรือไม่ บางคนมักรู้สึกอยู่ตลอดเวลาว่า ถ้าหุ้นแทบทุกตัวในตลาดตอนนี้ ถูกลงได้อีกสัก 10% จะน่าซื้อทั้งนั้น แล้วพอดัชนีขยับขึ้นไปอีก 10% ก็เปลี่ยนมารู้สึกว่า หุ้นทุกตัวแพงไป 10% อีก ถ้าตกลงมาอีก 10% ค่อยซื้อ แบบนี้ไปเรื่อยๆ เช่นนี้น่าสงสัยได้เลยว่า คุณกำลังตกอยู่ภายใต้อิทธิพลของ Anchoring อยู่ 

คนที่เป็นอิสระจาก Anchoring ได้ ณ เวลาหนึ่งๆ ต้องมองเห็นหุ้นแต่ละตัวถูกหรือแพงไม่เหมือนกัน เช่น เขาอาจมองว่าหุ้น ABC ต่อให้ลงมาอีก 80% ก็ยังแพงอยู่ ส่วนหุ้น DEF ถ้าลงมาอีกแค่ 10% ก็ซื้อได้แล้ว ในขณะที่หุ้น GHI ต่อให้แพงกว่านี้อีก 30% ก็ยังซื้อได้ เป็นต้น เพราะนั่นแสดงว่า ความเห็นของเขาเกี่ยวกับมูลค่าที่แท้จริงของหุ้นแต่ละตัวไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาตลาดในปัจจุบันเลยแม้แต่น้อย

64: 0299: Mr.Soros and his Reflexivity

จอร์จ โซรอส มีแนวคิดว่าตลาดหุ้นทำงานอย่างไรที่ค่อนข้างแตกต่างจากคนอื่น เขาเรียกโมเดลของเขาว่า Reflexivity

โซรอสมองว่าในตลาดหุ้นจะมีความลำเอียงหลักของตลาดอยู่เสมอ นักลงทุนแต่ละคนต่างมีความลำเอียงเป็นของตัวเองซึ่งแรงซื้อแรงขายจะทำให้ความลำเอียงเหล่านั้นหักล้างกันไปส่วนหนึ่ง แต่ไม่ว่าจะหักล้างกันยังไงก็จะยังเหลือความลำเอียงส่วนหนึ่ง ที่หักล้างไม่หมดและกลายเป็นความลำเอียงหลักที่ครอบงำทั้งตลาดในขณะนั้นๆ อยู่ ความลำเอียงหลักทำให้ตลาดไม่เคยอยู่ที่จุดสมดุล มีแต่มากไปกับน้อยไป ราคาหุ้นจะเคลื่อนตัวไปตามแนวโน้มที่แท้จริงของมันซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัยพื้นฐานบวกด้วยความลำเอียงหลักที่ทำให้ราคาหุ้นขึ้นหรือลง มากหรือน้อยกว่าที่ควรจะเป็นตามปัจจัยพื้นฐาน

แต่แค่นั้นยังไม่พอ การเปลี่ยนแปลงของราคาหุ้นที่เกิดขึ้นจะย้อนกลับมามีอิทธิพลกับแนวโน้มที่แท้จริงและความลำเอียงหลักอีกที ทำให้ความสัมพันธ์ระหว่างแนวโน้มที่แท้จริงกับ ความลำเอียงหลักที่มีต่อราคาหุ้น ไม่ใช่ความสัมพันธ์แบบทางเดียว แต่เป็นความสัมพันธ์แบบสองทิศทาง พูดง่ายๆ ก็คือ ยิ่งราคาหุ้นขึ้น ความลำเอียงของตลาดว่าหุ้นขึ้นจะยิ่งมากขึ้น และทำให้ราคาหุ้นยิ่งขึ้นต่อไปอีก การที่มุมมองของนักลงทุนส่งผลต่อราคาหุ้นแล้วทำให้ราคาหุ้นกลับมาส่งผลต่อมุมมองของนักลงทุนอีกทีนี้เองที่โซรอสเรียกว่า Reflexivity ในตลาดหุ้น ปฏิสัมพันธ์แบบสองทางนี้ทำให้การทำนายราคาหุ้นเป็นเรื่องที่ทำได้ยากมาก

ถ้าเรามีสมมติฐานเกี่ยวกับกลไกในตลาดหุ้นว่าเป็นแบบนี้ เมื่อใดที่มุมมองของนักลงทุนกับการเปลี่ยนแปลงของราคาหุ้นมีลักษณะส่งเสริมกันเอง เมื่อนั้นราคาหุ้นจะวิ่งออกจากปัจจัยพื้นฐานออกไปเรื่อยๆ ทำให้เกิดฟองสบู่ และจะเป็นเช่นนั้นอยู่จนกว่าพวกมันจะขัดขากันเองซึ่งจะทำให้เกิด market correction ขึ้น ตลาดหุ้นจึงมีแนวโน้มที่จะมี boom และ burst อยู่ร่ำไป แทนที่จะพยายามวิ่งเข้าสู่จุดสมดุลเองตลอดเวลาเหมือนอย่างที่ทฤษฏีทางการเงินบอกไว้ และกลยุทธ์ของโซรอสก็คือการพยายามทำกำไรจาก boom และ burst เหล่านี้

โซรอสบอกว่าพวก neoclassical คิดถูกที่เชื่อว่าตลาดเสรีดีที่สุด แต่ผิดตรงที่เชื่อว่าตลาดเสรีมีเสถียรภาพ ส่วนพวก keynesians นั้นผิดตรงที่เชื่อว่า การแทรกแซงโดยรัฐฯ จะช่วยสร้างเสถียรภาพได้ โซรอสเชื่อว่านั่นจะยิ่งทำให้สถานการณ์เลวร้ายลง ตลาด unstable อยู่แล้วโดยธรรมชาติและไม่มีอะไรที่จะเปลี่ยนมันได้

แนวคิดที่สำคัญมากของ Reflexivity คือ  ราคาหุ้นส่งอิทธิพลต่อปัจจัยพื้นฐานได้ด้วย ไม่ใช่ปัจจัยพื้นฐานส่งผลต่อราคาหุ้นอย่างเดียว เช่น บริษัทที่ใช้ M&A เป็นกลยุทธ์ในการเติบโต ถ้าราคาหุ้นของบริษัทสูงลิ่ว บริษัทย่อมสามารถระดมทุนได้ในราคาต่ำ ทำให้มีเงินต้นทุนต่ำมาซื้อกิจการ ซึ่งจะยิ่งทำให้กำไรเติบโตได้ง่ายขึ้น หรือในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาตกต่ำ ถ้าอยู่ดีๆ ตลาดหุ้นขึ้นแรงเนื่องจากตลาดเก็งล่วงหน้าว่าอสังหากำลังจะฟื้นทั้งที่ยังไม่มีสัญญาณใดๆ เลยที่ทำให้เชื่อได้ว่าอสังหากำลังจะฟื้น แต่ถ้าตลาดหุ้นยังขึ้นต่อไปเรื่อยๆ  ความมั่งคั่งของคนในตลาดย่อมเพิ่มขึ้น ที่สุดแล้วก็จะทำให้มีคนมีสภาพคล่องมาช้อนซื้ออสังหาราคาถูก ทำให้ตลาดอสังหาฟื้นได้จริง เป็นต้น    

โซรอสเป็นนักเก็งกำไร ประเภท Global Macro เขาเชื่อว่า การเข้าใจปัจจัยพื้นฐานนั้นเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้ แต่ว่ายังไม่เพียงพอ การมองตลาดแบบ Reflexivity คือสิ่งที่มาช่วยเติมเต็มการวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานในส่วนที่ยังบกพร่องอยู่ เพราะนักลงทุนไม่มีวันเข้าใจปัจจัยพื้นฐานได้ครบถ้วน จึงจำเป็นต้องอาศัยการสังเกตจากตลาดในส่วนที่เรายังไม่รู้ด้วย แต่เดิมโซรอสอาศัยปัจจัยพื้นฐานและ Reflexivity ในการทำกำไรจากหุ้นเป็นรายตัว แต่ต่อมาเขาก็เริ่มหันมาหากำไรจากการมองทั้งตลาดแทน เพราะเขามองว่าตัวเขาเองมีความสามารถจำกัดในการทำความเข้าใจอุตสาหกรรมหลายอุตสาหกรรมให้ได้แบบลึกซึ้งอยู่ ในขณะที่เขาสามารถทำความเข้าใจกับระบบเศรษฐกิจและการเงินได้ดีมากกว่า และนั่นก็ได้ทำให้เขาค้นพบแนวทางที่เขามีพรสวรรค์อย่างยิ่งในที่สุด