196: สเปรดชีสสำหรับคำนวณผลตอบแทนของคอนโดให้เช่า


[ดาวน์โหลด]

นึกสนุกเลยนั่งทำ Cash Flow Analysis ของการผ่อนคอนโดเพื่อปล่อยเช่ามาแชร์กัน ลองปรับสมมติฐานต่างๆ ให้ตรงกับเคสของคุณดูว่าได้ IRR เท่าไรก่อนตัดสินใจลงทุนได้ครับ หรือใครจะนำไปพัฒนาต่อให้สมบูรณ์มากขึ้นก็ได้

อันนี้เป็นการลงทุนด้วยการผ่อนกับแบงก์นะครับ ถ้าใครซื้อเงินสด ผลตอบแทน (IRR) จะต่ำกว่านี้ เนื่องจากเงินของเราเองจะจมมากขึ้น อสังหาต้องใช้ Leverage เข้าช่วยเพื่อเพิ่ม IRR และซื้อมาแล้วก็ต้องปล่อยเช่าให้มีเงินสดเข้ามาเพิ่มตลอดด้วย ยิ่งปล่อยให้ว่างมากเท่าไร ผลตอบแทนก็จะต่ำลง

IRR ยิ่งมากยิ่งดี และควรมากกว่าดอกเบี้ยธนาคารอย่างมีนัยสำคัญ เช่น 10% ขึ้นไป ก็ถือว่าดีครับ

เรียนตามตรงว่าโดยส่วนตัวไม่เคยผ่อนคอนโด หากใครเคยแล้วเห็นว่ามีส่วนใหญ่ของสูตรที่ต้องปรับช่วยแนะนำด้วยจะปรับปรุงให้สมจริงมากขึ้นครับ

Remarks
1. เป็น best-case scenario คือ คิดว่ามีคนเช่าเต็มตลอดปี ซึ่งในความเป็นจริงอาจทำไม่ได้ อย่างน้อยช่วงที่เปลี่ยนผู้เช่าใหม่ ก็อาจขาดรายได้บ้าง อีกทั้งยังไม่ได้เผื่อว่า จะต้องมีค่าซ่อมบำรุงคอนโด ที่ไม่ได้คาดคิดเกิดขึ้นระหว่างทางด้วย
2. คิดค่าเช่าและค่าผ่อนเป็น “ต่อปี” ทั้งที่จริงๆ เป็นต่อเดือน เพราะสะดวกในการใช้สูตรคำนวณดอกเบี้ย และค่าเช่าต้องเป็นแบบ “สุทธิ” คือหักค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายแล้ว

ความเห็น
1. มูลค่าคอนโดที่เพิ่มขึ้นเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดต่อผลตอบแทน ถ้าเล็งได้ดี ขายต่อได้ราคาสูงมากๆ ผลตอบแทนรวมถึงจะมาก
2. ที่สมมติฐาน มูลค่าเพิ่มปีละ 3% การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าให้ผลตอบแทนที่ไม่น่าดึงดูดมากนัก (IRR ต่ำเกินไป) การเก็งกำไรแม้จะเสี่ยงมากกว่าแต่ก็มีโอกาสได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากับความเสี่ยง
3. ที่จริงเราไม่ได้ขายเมื่อผ่อนเสร็จ แต่เราจะขายก่อนก็ได้ ดังนั้นอาจใช้วิธีกู้ยาวๆ เช่น 30 ปี ไปก่อนเพื่อให้ค่างวดต่ำที่สุด เมื่อสามารถขายต่อได้ระหว่าง IRR ก็จะสูง

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*