MBK สินทรัพย์ดีต้องมีการจัดการที่ดีด้วย

MBK เป็นหุ้นที่เป็นที่รู้จักในฐานะที่เป็นเจ้าของห้าง MBK เซ็นเตอร์ เป็นหลัก แต่จริงๆ แล้วหุ้นตัวนี้ ทำธุรกิจสารพัดไปหมด

จุดเริ่มต้นของบริษัทนี้คือทำธุรกิจไซโลข้าวมาก่อน ก็เลยทำให้ขยายธุรกิจไปสู่การทำข้าวถุงขาย ยี่ห้อ ข้าวมาบุญครอง ต่อมาเมื่อจุฬาฯ เปิดประมูลทำโครงการเพื่อพัฒนาที่ดินสี่แยกปทุมวัน บริษัทก็เข้าร่วมประมูลแล้วชนะ เลยเข้าสู่ธุรกิจห้างสรรพสินค้า พอทำห้างแล้วเขาบังคับให้ทำโรงแรมด้วย ก็เลยต้องเข้าสู่ธุรกิจโรงแรมอีก (โรงแรมปทุมวัน พรินเซส) พอมีโรงแรมที่กรุงเทพแล้วก็เลยไปทำโรงแรมเพิ่มเติมในภาคใต้ด้วย และทำให้เข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีก (ทำโครงการบ้านขายที่ภูเก็ต) นี่ยังไม่นับ สนามกอล์ฟย่านติวานนท์ ที่บังเอิญบริษัทมีโอกาสได้เข้าไปซื้อในราคาที่ถูก และธุรกิจการเงิน ได้แก่ การปล่อยกู้ การเช่าซื้อมอเตอร์ไซต์ การถือหุ้น TCAP 10% รวมแล้วมี 8 กลุ่มธุรกิจภายใต้บริษัทเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม ทั้งรายได้และกำไรของบริษัทก็มาจากธุรกิจห้างสรรพสินค้าเป็นหลัก คือ ประมาณ 40% ของรายได้รวม และอีก 20% มาจากธุรกิจข้าวถุง (แต่กำไรจะน้อยกว่า เพราะการแข่งขันธุรกิจข้าวถุงค่อนข้างมาก) และเร็วๆ นี้ บริษัทก็มีนโยบายชัดเจนที่จะออกจากธุรกิจข้าวถุง ก็อาจจะมองได้ว่าธุรกิจห้างคือธุรกิจหลักในอนาคตของบริษัท

ห้างหลักของ MBK คือ MBK Center ซึ่งมีสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับทางจุฬาฯ โดยบริษัทสามารถต่อสัญญาออกไปอีก 20 ปีได้สำเร็จแล้ว แต่ด้วยผลตอบแทนใหมที่ค่อนข้างสูงกว่าเดิมมาก (รวมทั้งหมด 2.5 หมื่นล้านบาท แบ่งจ่าย) ทำให้ตั้งแต่ปีหน้าเป็นต้นไป บริษัทจะต้องเริ่มบันทึกค่าใช้่จ่ายตามสัญญาเช่าใหม่ ปีละ 700 ล้านบาท ยังไม่นับเงินก้อนที่จ่ายไปแล้วที่จะต้องเริ่มตัดจ่ายด้วย ในขณะที่ กระแสเงินสดจากการดำเนินงานปัจจุบันของบริษัทอยู่ในระดับปีละสองพันกว่าล้านเท่านั้น จึงเป็นสิ่งที่จะกดดันกำไรในปีหน้า นับเป็นจุดด้อยสำคัญของหุ้นตัวนี้ (หรือว่าที่จริงตลาด discount ไว้หมดแล้วหรือเปล่า ต้องเดากันเอาเอง) ในช่วงแรกๆ คงเป็นเรื่องยากมากที่จะผลักภาระให้กับผู้เช่า เพราะจะกระทบต่อร้านเช่าในนั้นอย่างรุนแรง ทำให้ MBK น่าจะจำเป็นต้องแบกรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นนึ้ไปอีกหลายปีกว่าจะขึ้นค่าเช่าตามได้ทัน

อย่างไรก็ตาม MBK Center เป็นห้างที่ยังมีอนาคตที่สดใส เพราะอยู่ในย่านช้อปปิ้งสำคัญของประเทศไทย ทำให้กลายเป็น destination หลักของนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวเอเชีย ห้าง MBK จึงเต็มไปด้วยนักท่องเที่ยว ที่สำคัญคือ การวางจุดขายของห้างที่แตกต่างจากห้างอื่นๆ ในระแวกเดียวกัน ทำให้ MBK โดดเด่นมาก เพราะมีลักษณะคล้ายตลาดนัดที่คนต่างชาติอยากมาเดินมากกว่าที่จะเป็นห้างหรูๆ ซึ่งมีแต่ร้านแบรนด์เนมที่ประเทศของพวกเขาเองก็มี และยังมีห้างที่วางคอนเซ็ปท์แบบเดียวกันอยู่เต็มไปหมดในระแวกนั้น ต่างกับ MBK ที่มี Character ที่แตกต่างในสายตาของนักท่องเที่ยว ห้างนี้จึงน่าจะยังไปได้อีกมากในเชิง organic แต่จะมีข้อจำกัดคือการขยับขยายหรือเพิ่มเติมพื้นที่ขายเพราะพื้นที่จำกัด

ห้างที่สองของ MBK คือ พาราไดซ์ พาร์ค ซึ่ง MBK ถือหุ้นอยู่ 49.99% ก็เป็นอีกห้างหนึ่งที่น่าสนใจและดูมีอนาคตที่ดีเช่นกัน ส่วนห้างที่สามของ MBK คือ the Nine ซึ่งเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ย่านพระราม 9 ก็ทำได้ดีเช่นกัน (ที่ดินของบริษัทเอง) แต่ยังก็ไม่ได้เพิ่มรายได้ให้กับ MBK มากนักหากเทียบกับรายได้รวม ทั้งสองส่วนเป็นการตอกย้ำว่า MBK ยังคงมองหาช่องทางที่จะขยายธุรกิจอยู่ ไม่ได้อยู่ไปวันๆ กับ MBK Center อย่างเดียว แม้ว่าจะไม่ได้เร่งขยายธุรกิจแบบ Aggressive หรือเป็นประจำเท่ากับกลุ่มทุนอื่นๆ ในธุรกิจนี้

สินทรัพย์อันมีค่าตัวถัดมาของ MBK ก็คือ การถือหุ้น 30% ในบริษัทสยามพิวรรธน์ ซึ่งลงทุนในห้าง Siam Discovery, Siam Center, Siam Paragon (สยามพิวรรธน์ถือ 50%), Paradise Park (สยามพิวรรธน์ถือ 50%) อีกที เพราะห้างเหล่านี้ก็ตั้งอยู่ในทำเลชั้นยอด รวมทั้งโครงการห้างในอนาคตที่สยามพิวรรธน์ร่วมทุนกับกลุ่มซีพี การรับรู้ผลประกอบการของการถือหุ้นสยามพิวรรธน์จะเป็นการ take equity method ในงบกำไรขาดทุน คือนำส่วน่แบ่งกำไรมาบันทึกเลย

ในส่วนของธุรกิจข้าว บริษัทพยายามทำส่วนของการผลิตและจัดจำหน่ายให้น้อยลง และหันมาเน้นการทำการตลาดมากขึ้น เป็นไปได้ว่าอาจได้เห็นธุรกิจข้าวลดความสำคัญในบริษัทลงไปเนื่องจากผลตอบแทนที่ค่อนข้างจะต่ำ เพราะเป็นธุรกิจที่เข้ามาได้ง่าย

ในส่วนของธุรกิจโรงแรม บริษัทก็ยังมีแผนที่จะลงทุนเพิ่มอยู่ โดยมองไว้ในส่วนของพัทยาและสมุย

โดยรวมแล้ว MBK เป็นบริษัทที่น่าสนใจในแง่ที่เป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่ค่อนข้างดีเป็นส่วนใหญ่ ไม่ใช่ในเชิงมูลค่าเท่านั้น แต่เป็นเชิงการผลิตกำไรด้วย สิ่งที่ยังขาดไปคือ แนวการจัดการที่คมเพื่อให้สินทรัพย์ที่ดีเผยมูลค่าออกมาให้เต็มที่ สไตล์การบริหารของบริษัทค่อนข้างอนุรักษ์นิยม แม้จะทำให้ที่ผ่านมาบริษัทมี failed project น้อย แต่ก็ทำให้โตช้ากว่าที่ควรจะเป็น ถ้าหากในอนาคต บริษัทมีแผนการขยายงานที่ดูต่อเนื่อง และมีการอาศัยนวัตกรรมทางการเงิน เพื่อช่วยสะท้อนมูลค่าสินทรัพย์ออกมา ก็จะดี ในแง่ forward PE ของ MBK อาจจะดูสูงสักหน่อย เพราะกำไรที่จะลดลงจากค่าเช่าใหม่ แต่ในแง่ของ Market Value แล้ว MBK ยังไม่ถือว่าสูงเมื่อเทียบกับหุ้นอื่นๆ ที่ทำธุรกิจแบบเดียวกันในเวลานี้

13 thoughts on “MBK สินทรัพย์ดีต้องมีการจัดการที่ดีด้วย”

  1. นวัตกรรมทางการเงินนี่ พี่โจ๊กหมายถึง ออกกองทุนอสังหาใช่มั้ยฮะ
    หรือมันมีวิธีอื่นที่ทำได้อีกที่ผมยังไม่รู้จักครับ

  2. เคยฟังผบห.ของ MBK เล่าให้ฟังถึง positioning ของห้างที่กลายเป็น Landmark สำหรับคนต่างชาติ (สถิติ foreigner ทั้งจำนวนคนเดิน และ Spending สูงกว่าคนไทย… น่าทึ่งจริงๆ) เกิดจากตอนวิกฤต 2540 คนไทยลดการจับจ่ายอย่างรุนแรง แต่นักท่องเที่ยวต่างชาติค่อยๆเริ่มมาเที่ยว ผบห.ใช้เวลาหลายปีนับจากนั้น โปรโมท MBK ให้กับต่างชาติ ทั้งผ่านททท.และช่องทาง Magazine อื่นๆจนกระทั่งห้างมี Character ชัดเจนในที่สุด

    น่าดีใจแทนจริงๆ ยังจำได้ว่าสมัยก่อน คอนเสริสท์ของทุกค่ายต้องจัดที่ MBK Hall บัตรราคา 500 บาท ผมดูconcertครั้งแรกที่นี่ รองเท้าหนังสั่งตัด (ทรงเลียนแบบ NEXT) ก็สั่งที่นี่ สินค้า Brandnameดีๆก็สั่งที่ร้านวรา มือถือทุกเครื่องซื้อที่ชั้น 4

  3. ขอบคุณมากครับ ได้ยินมาเหมือนกันว่าเดี๋ยวนี้ร้านมือถือใน mbk เองก็กำลังดิ้นรนอยู่ ไม่ทราบว่าจะกระทบ mbk ในระยะยาวแค่ไหนเหมือนกันนะครับ^^”

  4. ไม่ได้ตามละเอียดนะครับพี่ แต่เห็นว่า PRG เพิ่งแจ้งกับตลาดว่า
    MBK ไม่มีนโยบายเลิกทำข้าวมาบุญครองครับ
    หรือว่าพี่สุมาอี้ มองว่าระยะยาวไงๆก็ต้องเลิกแน่ๆ
    ถ้าอย่างนั้น ผู้ถือหุ้น PRG หรือ MBK ใครจะได้ประโยชน์กว่ากันเนี่ย
    ถือหุ้นไข้วกันเยอะเลย ธนชาติอีกตัว ขอบคุณสำหรับบทความครับพี่ 🙂

  5. ผบห.เคยให้สัมภาษณ์นานแล้วว่าจะทำข้าวให้น้อยลง แต่เมื่อเร็วๆ นี้ เพื่งมีข่าวออกมาว่า ประกาศเลิกทำไปเลย

    http://hilight.kapook.com/view/79800

    ผมก็เลย quote มาจากตรงนั้นว่าเลิกทำไปเลย แต่ถ้าหากผบห.ออกมาปฏิเสธข่าวภายหลังก็คงต้องเชื่อตาม ผบห.ครับ

    บางทีข้าวก็เป็นเรื่องการเมืองที่ใครๆ ก็ชอบเอามาอ้างเพื่อใช้โจมตีนโยบายของฝ่ายตรงข้ามได้

  6. การจัดการ ณ ตอนนี้ ยังไม่เฉียบคมเหมือนกุล่มเซ็นทรัลใช่มั้ยครับพี่โจ๊ก?

  7. ข้อดีของ MBK คือ รอบคอบมาก ส่วนใหญ่จะรอจนสบโอกาสที่คุ้มค่าจริงๆ ค่อยลงทุนทำโครงการ แต่ข้อเสียคือ แบบนี้บางทีมันก็ช้า ไม่ค่อยทันกิน ในยุคสมัยใหม่

  8. The nine นี่เป็นlocation ปราบเซียนครับที่ผ่านมาไม่ได้รับการพัฒนามานานจน MBk เข้ามาทำจนสำเร็จ
    คุณนรินทร์ดูแล้วอนาคตจะมีโอกาสออกกองทุนอสังหาไหมครับ

  9. เพิ่งกลับมาอ่านทบทวน คุณนรินทร์คิดว่ามีโอกาสที่ MBK จะตั้งกองทุนอสังหาบ้างมั๊ยครับ เท่าที่ตามข่าวมา ไม่เคยได้ยินผู้บริหารพูดถึงเลย หรือไม่น่าจะมีโอกาส ไม่ต้องคาดหวังได้เลย

    1. ถ้าหมายถึงห้างเอ็มบีเค MBK มีแค่สิทธิการเช่าเท่านั้น คงไปขายต่อให้กองทุนไม่ได้ ส่วนหุ้นที่ถือในห้างต่างๆ ก็เป็นผู้ถือหุ้นส่วนน้อย คงไม่มีอำนาจไปตั้งกองทุน ถ้าจะตั้งกองทุนก็คงต้องเป็นโปรเจ็คใหม่ๆ เท่านั้น

  10. 55 ที่จะเปิดก็ถือหุ้นร่วมกับสยามพิวรรธน์ ถ้าอย่างนั้น MBK ก็ไม่น่าจะมีสินทรัพย์ที่จะขายเข้ากองทุนอสังหาได้ ขอบคุณครับคุณนรินทร์

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*